Пик
роста арендных ставок на офисную недвижимость пришелся на лето этого
года. До кризиса компании активно расширялись, и офисных помещений
действительно не хватало. В первом полугодии этого года спрос на офисы
был высоким, предложение свободных площадей не увеличивалось и ставки
росли. Однако, когда стало очевидно, что украинскую экономику ждет
спад, спрос на офисные помещения стал резко снижаться.
"Во многих компаниях начали пересматривать планы по развитию, урезать
бюджеты и сокращать персонал. Начали отменяться запросы на поиск
помещений, — рассказывает Радомир Цуркан, управляющий партнер
украинского офиса международной консалтинговой компании CB Richard
Ellis. — Из-за недостатка денежных средств приостановились стройки, а
также оживился рынок субаренды”.
На сегодняшний день ситуацию усугубил стремительный рост курса доллара.
Не все арендаторы готовы оплачивать аренду офисов по прежним ценам в
долларовом эквиваленте. В связи с этим многие арендодатели вынуждены
фиксировать курс доллара в договорах аренды. В противном случае, они
могут потерять клиентов. "Фактически это (фиксация курса доллара.)
позволяет остановить рост стоимости аренды”, — объясняет Алексей
Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию
и маркетингу компании "Т. М. М. ”. В этой компании курс доллара на
сегодняшний день зафиксирован на уровне 6,5 гривни за доллар.
Снижение ставок
По информации CB Richard Ellis, долларовые ставки перестали расти уже в
конце лета, а с середины октября наблюдается их снижение.
Арендаторов для новых офисных центров арендодатели начинают подыскивать
еще на стадии строительства. "Сейчас ставки в первую очередь снижаются
в строящихся объектах. Можно уже говорить о том, что в классе В
снижение составило 20%”, — говорит Цуркан.
То, что ставки снижаются, причем не только в строящихся бизнес-центрах,
подтверждают и арендодатели. В октябре, по данным "Т. М. М. ”, средняя
стоимость аренды офиса класса А составляла 90-100 долларов за
квадратный метр, класса В — 60-65 долларов и офиса класса С — около 40
долларов за квадратный метр. Такие ставки, по словам Говоруна,
обеспечивали рентабельность бизнес-центров на уровне 20-40%. В
настоящее время ставки аренды офисных помещений на объектах "Т. М. М.
”, в зависимости от класса, составляют от 35 до 65 долларов
(227,5-422,5 гривни) за квадратный метр. В эту цену входят такие
услуги, как вывоз мусора, уборка прилегающих территорий, контроль над
работой систем кондиционирования и отопления.
В готовых помещениях вопросы о пересмотре ставок наиболее актуальны для
площадей, где истекают сроки действия договоров аренды. Далеко не все
компании имеют возможность их расторгнуть и выехать из офиса, особенно
если они подписали договор аренды, не предусматривающий права
досрочного расторжения в одностороннем порядке. К тому же сдерживающим
фактором выступают затраты на переезд. В этих условиях наметилась
тенденция сдачи части площадей в субаренду.
Построили меньше, чем планировалось
На 2008 год было заявлено введение в эксплуатацию 350 тысяч квадратных
метров новых офисных площадей. Однако не все объекты были достроены и
сданы. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по
итогам года в эксплуатацию будет введено около 120 тысяч квадратных
метров офисов. Но даже это — давление на рынок, спрос на котором и так
снижается.
"Количество компаний-арендаторов класса А будет сокращаться. Этот класс
станет дорогим удовольствием для большинства компаний. Желающих платить
имиджевую премию в кризисное время будет немного”, — объясняет Цуркан.
Поэтому, по мнению эксперта, качественные объекты класса В станут более
востребованными. В консалтинговой компании Knight Frank также считают,
что пустующих площадей станет больше именно в верхнем ценовом сегменте.
Девелоперы понимают всю сложность сложившейся ситуации, однако
некоторые из них не теряют оптимизма. "Даже во время кризиса офисные
центры с правильным размещением и концепцией останутся заполненными, в
то время как проекты, где девелоперы допустили ошибки, могут потерять
значительную часть арендаторов”, — заверяет Петр Радчук, вице-президент
девелоперской компании KDD Group (строит бизнес-центр Sky Towers).
