В
2008 году свершилось то, чего так долго ждали киевляне, мечтающие
улучшить свои жилищные условия. Цены на квартиры стали падать, причем
стремительно. Еще быстрее дешевеет аренда жилья. И только земля не
слишком спешит уступать позиции. Обвал рынка недвижимости предрекали
давно. Однако это приятное событие совпало с неприятным: экономическим
кризисом. И для многих, несмотря на снижение цен, жилье отнюдь не стало
доступнее.
Но любой экономический кризис рано или поздно заканчивается, безденежье
обязательно сменится ростом благосостояния, и тогда вопрос о покупке
собственного жилья вновь встанет на повестку дня, считает Газета
по-киевски.
Какими будут тогда цены? И вообще, что ждет рынок столичной и околостоличной недвижимости в наступающем году?
"Первичка" - 42% в долларах или +13% в гривне
"Первичка" - лакмусовая бумажка всех тенденций рынка недвижимости. В
этом сегменте всегда активнее всего росли цены в период подъема
экономики или искусственного "разогрева" рынка. А в период кризиса
здесь стремительнее, чем в других видах недвижимости, цены стали падать.
Многие компании-застройщики и аналитики ведут статистику цен на
первичном рынке недвижимости в гривнях. При такой форме расчетов, по
данным, например, портала недвижимости realt.ua, за год цены на
квартиры в новостройках не только не снизились, а выросли - на 13,3% в
среднем по Киеву. Но это не значит, что рынок находится на подъеме.
Просто подорожал доллар и цены на новое жилье в пересчете на гривни
увеличились.
А вот в долларах цены на "первичке" упали, и довольно существенно: на
26% (при курсе 7,74) за год. "Рекордсмены" по снижению цен в такой
форме расчетов - Днепровский и Оболонский районы - потеряли за год 34%
стоимости квартир в новых домах.
Данные компании SV Development свидетельствуют о еще большем снижении цен на новое жилье в Киеве: в среднем на 42%.
Сейчас первичный рынок наиболее близок к полному краху. Ведь
большинство застройщиков строили свои объекты на кредитные средства, а
доступ к ним сейчас закрыт. Поэтому более 95% объектов "заморожены", и
их достройка возобновится не раньше, чем банки вновь начнут выдавать
кредиты под посильные проценты.
Прогноз: покупать недострой не станут и за бесценок
По мнению Сергея Костецкого, аналитика компании "SV Development", до
середины 2009 года ситуация на рынке новостроек будет стабильно
ухудшаться, а потом еще год - оставаться плохой. Насколько за это время
упадут цены, Костецкий прогнозировать не взялся. Говорит, на сколько бы
они ни упали, квартиры в домах, которые неизвестно когда будут сданы в
эксплуатацию, покупать никто не станет. А денег на достройку своих
объектов большинство компаний найти не смогут.
О том, что в 2009-2010 годах строительство в Киеве вестись практически
не будет, заявил с трибуны Верховной Рады и бывший президент холдинга
"Киевгорстрой" Владимир Поляченко.
Первые признаки улучшения специалисты прогнозируют лишь в конце 2010 -
начале 2011 года, в зависимости от того, окажет ли государство помощь
строительным компаниям и насколько действенную.
Лица и компании, причастные к рынку недвижимости, остаются верны
традиции: ни при каких обстоятельствах не признавать падения цен. Так,
по данным портала "Недвижимость", с декабря 2007-го по декабрь 2008
года цены на вторичном рынке... выросли на 13%. Сайт Domik.net
утверждает, что цена предложения с января по декабрь 2008 года
увеличилась на 6%.
А вот по данным SV Development, за истекший год цены на "вторичке"
упали на 26%. И эти данные близки к тем, что получила "Газета
по-киевски", сравнивая цены в объявлениях о продаже квартир. Так, в
декабре 2007-го однокомнатные квартиры в "хрущевках" на ул. Белецкого
(Отрадный) продавались в среднем по $90 тыс, сейчас же их средняя цена
- $66,5 тыс (- 26%), и хозяева согласны торговаться.
Количество сделок на рынке составляет всего около 10% от обычного
числа. Договоры заключают в основном по "кризисным" квартирам: тем,
которые хозяева вынуждены продавать, чтобы рассчитаться с банком, или
же если почему-то срочно нужны деньги. По наблюдениям Сергея
Костецкого, большинство квартир, которые выставляются на продажу,
параллельно предлагают сдавать в аренду или уже заняты арендаторами.
Прогноз: к лету цена вернется на 4 года назад
Многие эксперты полагают, что до марта, в лучшем случае до лета 2009
года, цены на вторичном рынке упадут еще на 50%, достигнув таким
образом уровня 2004 года. Если правительством не будет принят пакет
действенных антикризисных мер. Если же государство окажет помощь
строителям, снижение цен составит порядка 25%, считает Сергей
Костецкий. Потом ожидают период стагнации, который так же, как и на
первичном рынке, продлится около года.
Выход из кризиса эксперты прогнозируют на пару месяцев раньше, чем для
первичного рынка, - сразу после того, как банки возобновят ипотечное
кредитование и будут разблокированы депозиты. Сейчас все надеются, что
произойдет это не позднее второго квартала 2010 года.
По данным SV Development, в январе 2008 года сотка земли в Киевской
области стоила в среднем $4107, в декабре - $4027, то есть падение цен
имеется, но незначительное. До октября 2008 года цены на землю росли, а
после стали падать, но лишь на несколько процентов в месяц. Такую
"заторможенность" специалисты объясняют, в частности, востребованностью
"товара", повальным в последние годы желанием киевлян иметь домик за
городом.
Возможно, поэтому цены в отдаленных районах Киевской области, где они
оставались до последнего времени вполне доступными, продолжили расти
даже во время кризиса. Так, в Фастовском районе с октября по декабрь
стоимость сотки выросла с $1481 до $1732, в Кагарлыцком - с $1850 до
$1985. А в самых дорогих районах цены стремительно падают.
Например, в модном Обуховском районе с января по октябрь средняя цена
выросла с $7408 до $8384, а потом упала до $6684. Объясняют это тем,
что на рынок "выброшена" земля, покупавшаяся под строительство
коттеджных городков. В связи с кризисом на строительном рынке ее стали
распродавать по 6-15 соток. И в районах, где участки под застройку были
дефицитом, сейчас есть достаточно широкий их выбор.
Прогноз: падение будет недолгим
До весны цены на участки под жилую застройку будут снижаться, а затем
падение прекратится до конца 2009-го, после чего снова начнется рост
цен. Рынок земли быстрее других восстановится после кризиса. Тем не
менее падение цен в наиболее престижных районах может составить 25-40%,
в отдаленных - практически не изменятся. Примерно через год после
начала выхода из кризиса цены на землю вернутся на докризисный уровень,
прогнозирует Костецкий.
На столичном рынке аренды жилья дольше, чем в других сегментах, длилось
подорожание: практически до сентября. Зато потом, по данным АН "Планета
"Оболонь", долларовые цены пошли вниз прямо пропорционально увеличению
стоимости доллара. Кроме изменения курса "зеленого", снижение цен
подтолкнуло и уменьшение спроса (из-за волны увольнений и оттока людей
в регионы) и увеличение предложения (за счет прекращения продаж и
выброса на рынок спекулятивных квартир).
Если еще в начале осени объявления о сдаче жилья в качестве минимальной
цены указывали $500, и найти такие квартиры было нереально, то сегодня
предлагают однокомнатные квартиры "от $300", и среди них можно даже
выбирать. По данным SV Development, если в январе 2008 года около 6
тыс. киевских квартир сдавались в аренду (долгосрочную или посуточно),
то к концу года это число выросло до 18 тыс. При этом, как уже писала
"Газета...", на начало декабря в Киеве было занято лишь около 5%
квартир из этого числа.
Прогноз: цена поднимется нескоро
При таком уровне конкуренции цены будут падать и за полгода снизятся на
35-40%, полагает Сергей Костецкий. Подъем начнется через пару месяцев
после того, как "вторичка" начнет выходить из кризиса: снизится
количество предложений. Но того уровня, который был летом 2008 года,
цены едва ли достигнут даже за 2 года.
