Президент Украины Янукович на законных основаниях разрешил застройщикам
затягивать завершение работ на проблемных стройках до 2013 года. При
этом покупателям, которые успели полностью оплатить будущее жилье, до
этого времени запрещено разрывать договора.
Строители утверждают, что нововведение поможет им собраться с силами,
но рядовых инвесторов и юристов стремление застройщиков официально уклониться от своих обязанностей пугает не на шутку.
Выгоден для избранных
Президент подписал закон № 2504 о внесении изменений в так называемый антикризисный закон №800 от 25.12.2008, который вводил запрет на расторжение частными инвесторами договоров покупки квартир в строящихся объектах.
Инициаторами изменений выступили несколько нардепов, по совместительству руководящие и владеющие крупнейшими строительными компаниями: Юрий Сербин (ООО «Экобуд»), Владимир Поляченко (ХК «Киевгорстрой») и Нвер Мхитарян СК «Познякижилстрой»). Несмотря на принадлежность к разным политическим лагерям, они два года назад смогли протянуть в Верховную Раду антикризисный закон, а сейчас – пролоббировать продление его действия.
Минрегионстрой дистанцировался от указанного вопроса – мол, мы участия в его разработке не принимали, это все ответственность нардепов. Как объяснил замминистра Дмитрий Исаенко, у ведомства двоякое отношение к закону. «С одной стороны он дал возможность строителям несколько вздохнуть. С другой стороны, нерадивые застройщики просто перестали рассчитываться с инвесторами», - сказал он.
Сами нардепы-строители настроены очень оптимистично и считают, что уж в этот-то раз закон им наверняка поможет. Например, один из авторов первой версиизакона, Игорь Лысов (по совместительству – почетный президент «Лико-Холдинга»), убежден, что изменения помогут рынку -нужна лишь более активная позиция государства.
Мол, в свое время он лично просил Виктора Ющенко заставить заработать закон, но ни он, ни Нацбанк ничего не сделали. «Поэтому сейчас мы думаем, или пусть закон действует, или пусть Конституционный суд отменит решение Рады», - отметил депутат. Он обещает уже до конца текущего года разработать механизмы помощи «нерадивым застройщикам» для завершения строительства их объектов.
Рады нововведению и обычные застройщики. Например, заместитель гендиректора компании «ТММ» Алексей Говорун в продлении моратория видит желание соответствующих госорганов поддержать строительный рынок и застройщиков. «Данное изменение поддержит, прежде всего, добросовестных застройщиков», - считает он. Но добавляет, что оно все равно не поможет завершить объекты, по которым и за 18 месяцев работы практически не велись.
«Если у компании изначально не было стремления выполнить свои обязательства, и с начала кризиса она ни на шаг не продвинулась в строительстве своих объектов, то непринципиально, сколько времени у нее есть», - говорит он. Поэтому предлагает ограничить применение моратория только теми случаями, когда есть доказательная база, что застройщик выполняет и намерен выполнять обязательства перед инвесторами.
Но большинство экспертовсчитают, что продление запрета на разрыв договоров -как мертвому припарка. Если уж застройщики не нашли денег на достройку своих объектов за два года, то еще один имвряд ли поможет. Мало надежды и на государство – например, в рамках программы строительства доступного жилья из госбюджета было выделено только 390 млн. грн. (этого, по словам Д. Исаенко, хватит на 900 квартир), из которых Минрегионстрой пока получил лишь 100 млн. Рассчитывать на банковское кредитование, понятное дело, пока тоже очень рано.
Судебная «справедливость»
Изначально запрет на разрыв договоров действовал в течение до 01.01.2012. Теперь же недобросовестные застройщики (а последние пару лет показали, что таких – большинство), смогут законно и совершенно безнаказанно не выполнять взятые на себя обязательства еще год.
«Неразрывный» срок прежде всего затронет тех покупателей, которые приобрели квартиры еще во времена действующей ипотеки. Ведь условия о нерасторжении касаются договоров, по которым осуществлена 100%-я оплата. Конечно, закон предусматривает возможность расторжения договора по взаимному согласию сторон, но шансы, что застройщик на это пойдет, близки к нулю.
В итогедля инвесторов недостроенная квартира становится мертвым грузом, ведь, как объясняет юрист адвокатского объединения Arzinger Лада Журбелюк, начисление и выплата застройщиком штрафных санкций (они традиционно предусматриваются в договорах) и взыскание средств по ст. 625 ГКУ (взыскание долга с учетом индекса инфляции, а также 3% процента годовых) будет невозможным, пока действует «антикризисный» запрет.
И такую законодательную ситуацию подтверждает судебная практика. Как рассказывает Л. Журбелюк, в своих решениях суды акцентируют внимание на то, что требования инвестора о расторжении договора и возврате уплаченных средств является преждевременным ввиду действия указанной законодательной нормы.
И несмотря на наличие прописанных в договоре четких сроков сдачи объекта, суд не расценивает их перенос как существенное нарушение условий. Таким образом, оснований для разрыва договора по ст. 611 ГКУ и о возмещении убытков по ста. 623 ГКУ попросту нет. «В результате, суды отказывают в удовлетворении требований инвесторов о расторжении договора с застройщиком», - констатирует она.
На испуг не возьмешь
В целом, как отмечает Л. Журбелюк, тенденция к усилению позиций застройщиков не на шутку набирает оборотов с каждым новым законодательным актом в сфере строительства. «Многие эксперты встревожены подобной тенденцией, ведь она угрожает полным нивелированием прав частных инвесторов. И хоть никого уже не удивляет тот факт, что украинское законодательство давно утратило баланс между интересами бизнеса и правами частных инвесторов, на подобные законодательные нововведения нельзя закрывать глаза и воспринимать как данное.
Иначе завтра мы окажемся в ситуации, когда законодатель вообще введет запрет на расторжение договоров купли-продажи жилья независимо от сроков их исполнения, процента оплаченной стоимости и каких-либо других условий», - предупреждает юрист.
Но строители придерживаются иного мнения. Например, А. Говорун не ожидает, что данное изменение повлияет на цены и объемы продаж на рынке первичной жилой недвижимости. А И. Лысов вовсе придерживается мнения, что «еще больше людей не напугаешь». Впрочем, вряд ли это значит, что пугать больше нечем.
