В свободном пролете: как не купить проблемную квартиру

Рискованное предложение в последнее время плодится за счет жилья, отобранного по кредитным долгам, и недвижимости, имеющей запутанное юридическое прошлое. Для потенциального покупателя такое приобретение означает, что однажды за правом собственности на квартиру может выстроиться очередь из нескольких альтернативных претендентов. По оценкам опрошенных «ВД» риелторов, доля проблемного предложения в общем объеме жилой недвижимости на продажу за последние полгода достигла 15-20%. Увеличения сделок с рискованным жильем пока не наблюдается на фоне «заморозков» покупательской активности, но как только цены нащупают «дно» и рынок оживится, число ошпарившихся о «горячие» предложения устремится вверх. «ВД» выясняла, как вместе с приобретенной на упавшем рынке недвижимостью не получить массу проблем.

Замаскированные изъяны

«Благодаря кризису легче закамуфлировать низкую цену при продаже квартир с юридическими изъянами», — констатирует Руслан Безуглый, гендиректор АН «Украинский Дом». Еще осенью прошлого года самое дешевое жилье в столице стоило свыше $100 тыс., а сейчас однокомнатные квартиры по цене $40-50 тыс. — не единичное предложение. И, если верить пессимистическому сценарию, к середине 2009-го «однушки» на «вторичке» будут предлагать даже за $20-25 тыс. Большинство регионов страны не отстают от столицы по темпам удешевления вторичного жилья. Для потирающих руки частных инвесторов загвоздка в одном: отдавать недвижимость по «горячим» ценам зачастую соглашаются те, чей товар представляет риски для потенциального покупателя.

Первыми на фоне экономического спада попытались сбыть жилую недвижимость в Украине иностранные владельцы. «Если собственник — иностранец, проверить, в браке он или нет, выяснить, есть ли претензии еще каких-то третьих лиц на это имущество, достаточно сложно, потому что вся его история за границей, — продолжает Руслан Безуглый. — Нужно подавать туда запросы, а с этим есть определенные сложности — увеличиваются временные затраты и возникают законодательные препятствия другой страны. Могу констатировать, что иностранцы еще осенью, когда только зарождался кризис, начали снижать рыночную стоимость и пытаться продать свои объекты здесь».

По оценкам экспертов, объем жилья, выставленного на продажу иностранцами в украинских мегаполисах, не превышает 5% от общего предложения. Впрочем, не меньшую опасность представляют и квартиры, предлагаемые к продаже украинскими гражданами, если в их отношении намечаются судебные разбирательства или уже накоплена богатая судебная история. «Недавно на продажу была выставлена квартира, нынешняя хозяйка которой приобрела ее, не зная о юридических изъянах. Там оказались судебные тяжбы по поводу того, что ущемлены права детей», — вспоминает один из последних примеров проблемных поступлений Руслан Безуглый. «ВД» располагает не одной подобной иллюстрацией.

«Недавно к нам обратился клиент, заявивший, что на него подали в суд и пытаются оспорить договор дарения, по которому он приобрел право собственности на квартиру, — вспоминает Александр Субботин, партнер юридической компании «Тарасов и Партнеры». — Предыстория такова: его родственник недавно по выгодной цене приобрел квартиру и оформил ее на него по договору дарения. Однако вскоре выяснилось, что суды вокруг этой квартиры тянутся уже несколько лет. Изначально жилье было унаследовано по завещанию, но впоследствии это завещание было оспорено и отменено в судебном порядке, как и все последующие договоры касаемо этой недвижимости».

Проверить наличие судебных тяжб в отношении недвижимости, по словам юристов, нередко не под силу даже профессионалам. Причина — в отсутствии единого реестра открытых судебных производств. «Искать судебные дела в отношении интересующей вас квартиры нужно по месту ее нахождения. Но если реестр не электронный — а многие суды не ведут электронных реестров, — найти дело по квартире в бумажном виде — нереальная задача, — поясняет Александр Субботин. — Его можно найти только по фамилии истца и ответчика, а угадать эти фамилии крайне трудно». Эксперты советуют перед приобретением квартиры лично заниматься исследованием ее прошлого не только в судах.

«Я считаю, что покупателям в этом случае не стоит рассчитывать на риелторов — часто они ни за что не отвечают. Нужно расспросить соседей, сходить к начальнику ЖЭКа, если есть возможность — то и в БТИ, чтобы узнать предысторию квартиры».
Заложники заемщиков

Не меньшую опасность для покупателя представляет жилье, заложенное по кредитам. «По сути, вы приобретаете эту недвижимость с предыдущими жильцами, потому что банк, как правило, отселением не занимается, — подчеркивает Виктор Несин, экс-вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, гендиректор АН «Фемида-Сервис-Киев». — Он переоформит право собственности на вас. И это будет только ваша проблема — выселить предыдущих жильцов».

По словам Георгия Кононова, директора финансовой компании «Фактор», опасаться потенциальным покупателям стоит преимущественно тех залоговых квартир, которые отбирались в принудительном порядке: «Если сделка осуществляется путем прямой продажи жилья (заемщиком — прим. «ВД») и одновременного погашения кредита, то риск минимальный. Как правило, такого рода договоры нотариусы очень тщательно оформляют, и оспорить легитимность сделки трудно. Более сложный вариант, если покупается квартира, которая ранее была изъята принудительно. В этом случае действует трехлетний срок исковой давности, в течение которого заемщик, лишившийся недвижимости, может требовать аннулирования договора купли-продажи жилья и оспаривать законность изъятия имущества. И хотя реально аннулировать договор купли-продажи заложенной недвижимости заемщикам удается только в редких случаях, создать проблемы для покупателя такого рода недвижимости можно».

Зацепки для судебных тяжб вокруг продажи залоговой квартиры подбрасывают заемщикам коллекторы и сотрудники органов государственной исполнительной службы, нередко нарушающие процедуру конфискации. «Приведу пример, — иллюстрирует проблему г-н Кононов. — Суд принял решение о принудительном изъятии заложенной недвижимости. Собственник эту недвижимость сдавал в аренду и отказывался добровольно отдать ее банку. Исполнительная служба и представители коллекторской компании самостоятельно, без владельца недвижимости, вскрыли дверь вынесли все имущество, поставили новую дверь и опечатали. Владелец в судебном порядке добился признания действий исполнительной службы незаконными, поскольку при выносе имущества он не присутствовал. Суд поддержал требования истца».

Еще один повод вернуть проданное жилье неплатежеспособному заемщику — проживание на конфискованных квадратных метрах несовершеннолетних. «Прямой нормы, запрещающей реализацию заложенной квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, и их принудительное выселение, в действующем законодательстве Украины нет, — поясняет адвокат Нина Сидоренко. — Но осуществление таких сделок и действий на практике без получения разрешения органа опеки и попечительства является маловероятным в силу рисков их дальнейшего оспаривания и признания недействительными в случае, если удастся доказать, что права ребенка были действительно нарушены». «ВД» известны случаи, когда такие квартиры были проданы новым собственникам, которые сейчас могут потерять купленную недвижимость по итогам судебных разбирательств.

Тем, кто готов рискнуть, купив жилье, конфискованное по кредиту, эксперты также советуют обстоятельно покопаться в прошлом квартиры. «Для начала следует максимально изучить всю историю процесса заключения кредитного договора, оформления договора залога и процесса конфискации недвижимости. Если имеют место неясности, а тем более нестыковки в информации, то не стоит связываться с такого рода недвижимостью, — уверен Георгий Кононов. — Следует также выяснить все обстоятельства судебных и досудебных разбирательств и споров, по возможности ознакомиться с документами, которые были приняты или рассмотрены в процессе этих споров. Проверить, действительно ли не были зарегистрированы несовершеннолетние в заложенной недвижимости. И, самое главное, лучше заключать такую сделку у нотариуса, которому доверяешь и который обстоятельно отследит движение документов относительно конфискованной недвижимости по всем базам». «Покупая залоговую недвижимость, следует проконтролировать своевременное прекращение всех обременений (ипотеки, запрета на отчуждение, других видов обременений), а также убедиться, что на момент покупки квартиры улажены все вопросы с выселением из нее жильцов», — добавляет Николай Сидоренко, адвокат юридической компании «Шмаров и Партнеры».

Мнения опрошенных «ВД» экспертов относительно активизации во время кризиса мошенников, незаконным способом завладевающих квартирами с целью перепродажи, разделились. Одни (см. «Мнение» Александра Бондаренко) констатируют рост криминальных афер на жилищном рынке, другие его еще только ожидают. «Наверняка подобная тенденция намечается, ведь дыма без огня не бывает, но пока нельзя говорить о резком всплеске. Мошенничество легче осуществить, когда за квартирами очередь стоит и покупателя все время подгоняют: «Давай-давай, завтра будет дороже», — полагает Руслан Безуглый. В любом случае эксперты советуют покупателям, готовящимся к приобретению жилья на упавшем рынке, принимать активное участие в изучении его прошлого и, на случай судебных тяжб в отношении квартиры, указывать в договорах купли-продажи полную сумму сделки.

МНЕНИЕ. Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ «Василь Кисiль i Партнери»:

— Сделки по приобретению заложенного имущества всегда чреваты дополнительными рисками, от которых достаточно сложно перестраховаться. К их числу можно отнести возможность признания договора недействительным в связи с тем, что на момент его заключения должник пребывал в состоянии недееспособности, что должно быть установлено решением суда, а также в связи с тем, что сделка была осуществлена под воздействием тяжелых обстоятельств, в результате насилия или обмана. Существенный риск оспаривания сделки в связи с нарушением процедуры проведения публичных торгов. Покупателям заложенного жилья рекомендуется провести визуальный осмотр отчуждаемой квартиры, проверить, никто ли в ней не проживает, убедиться в местном ЖЭКе, что в данной квартире никто не прописан, и выяснить, когда, кто и по какой причине был снят с регистрации. Следует также собрать информацию о социальном статусе должника, проверить, не пребывает ли он на учете в психиатрической клинике и не является ли он лицом, признанным недееспособным.

Александр Бондаренко, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины:

— Однозначно можно говорить об увеличении проблемного предложения на рынке жилой недвижимости. Более того, к сожалению, и криминализация рынка недвижимости тоже имеет место. Речь идет о всевозможных мошеннических операциях, предполагающих незаконное завладение квартирой с ее последующей продажей. Во-первых, о подложных документах. Во-вторых, увеличилось количество попыток заполучить права на квартиру через договор аренды. Дело в том, что в связи с резкой активизацией количества предложений по найму жилья хозяева квартир хватаются за первое попавшееся предложение, теряя бдительность. Они соглашаются на просьбы заключать договор аренды не через агентство недвижимости, а самостоятельно, и в этом случае у мнимых арендаторов есть возможность подсунуть не тот договор. Такие случаи в последнее время имеют место — те, о которых мне известно, произошли не в Киеве, а в других городах, но, тем не менее, потенциальные арендодатели должны быть очень внимательны. Увеличилось также количество предложения, явно нереального по цене, и это меня лично тоже настораживает.

Николай Верстюк, заместитель начальника юридического управления КБ «Хрещатик»:

— Не исключено, что реализация залоговых квартир может приобрести широкое распространение в связи с резким снижением платежеспособности физлиц, получивших кредиты под залог жилья. Конечно, если в ходе реализации этих квартир будут допущены нарушения действующего законодательства или условий договора, предыдущий собственник может оспорить договор купли-продажи в суде (например, если банк продал заложенную квартиру от своего имени или принял ее в собственность, тогда как это не было предусмотрено договором). Тогда стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по договору.

И если с возвратом квартиры проблем не должно возникнуть, то с возвратом денег может быть сложнее. Что касается проживания в залоговых квартирах несовершеннолетних, то проблемы у покупателя могут возникнуть только в том случае, если квартира, в которой на момент заключения ипотечного договора были зарегистрированы несовершеннолетние дети, передавалась в ипотеку без разрешения органов опеки и попечительства.