Недвижимость: обзор судебной практики и постановка проблемы
Недвижимость - один из самых распространенных объектов гражданских правоотношений. Это объясняется ее свойствами: она требует длительного времени для создания, имеет высокую цену, однако есть долговечной и всегда пользуется спросом на рынке. К тому же недвижимость выполняет ряд функций, обеспечивающих жизнедеятельность человека. Недвижимое имущество используется как жилье, место осуществления предпринимательской деятельности, духовного развития и т.д. Поэтому вопросы, касающиеся недвижимости, всегда актуальны и требуют повышенного внимания как законодателя, так и участников гражданских правоотношений по поводу такого имущества.
Несмотря на большой объем нормативного материала, регулирующего указанные отношения на практике, случаи, когда нотариальным органам или суду очень сложно определить, является имущество, по поводу которого обратилась лицо, недвижимым. Это приводит к неоднозначному пониманию понятия "недвижимое имущество". Примером может служить такое решение суда.
Лицо 1 обратилась в суд с иском о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, мотивируя тем, что ей на праве частной собственности принадлежит жилой дом с хозяйственными постройками, расположенный по адресу 1. Это имущество она получила в наследство после смерти своего отца, лица 2, о чем выдано свидетельство о праве на наследство по закону от 08.04.2009 г.
За время проживания в доме им самовольно построено: сарай литера "Б", сарай литера "В", сарай литера "В", сарай "в1", гараж литера "Г", сарай литера "Д", сарай литера "Ж".
Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Украины право собственности на недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Согласно ст. 376 ГКУ право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, не была отведена ей для этой цели, при условии предоставления земельного участка лицу в установленном порядке под уже построенное недвижимое имущество. По требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на ней, если это не нарушает прав других лиц.
Представитель ответчика (Немировской городского совета) лицо 4 исковые требования признает, не возражает против того, чтобы за лицом 1 было признано право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество.
Оценив материалы, собранные по делу, выслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, суд приходит к выводу, что иск следует удовлетворить, так исковые требования признаются представителем ответчика, а также подтверждаются копией технического паспорта на дом, копией свидетельства о праве на наследство по закону, копией выписки о регистрации права собственности на недвижимое имущество, копией свидетельства о смерти и копией паспорта.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 331, 376, 392 ГКУ, ст. 208, 209, 213, 214, 215, 218 Гражданского процессуального кодекса Украины, суд решил исковое заявление удовлетворить. Признать лицом 1 право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество: сарай лет. "Б", сарай лет. "В", сарай лет. "В", сарай лет. "В1", гараж лет. "Г", сарай лет. "Д", сарай лет. "Ж", расположенные по адресу 1.
В этом случае суд при отсутствии справок Государственного бюро технической инвентаризации, проектно-сметной документации и соответствующих разрешений признает право собственности на недвижимое имущество, а потому, хоть и косвенно, признает перечисленное имущество неподвижным. Конечно, не имея всех материалов дела, очень трудно только из решения суда судить о том, является имущество недвижимым. К тому же каждое лицо по-разному представляет себе сарай, который, кстати, не всегда сделан из кирпича и бетона. Это решение заставляет задуматься над такими вопросами: если лицо, построила шесть сараев и один гараж и покупала для этого строительные материалы, не имела средств на получение соответствующих разрешений, то из каких материалов был сделан упомянутые здания и можно считать их неподвижными. подпадают эти здания под понятие "недвижимое имущество" и на основании каких критериев?
Отсутствие в этом решении четкого обоснования свидетельствует о том, что определение недвижимого имущества, предложенное законодателем, есть по крайней мере несовершенным, а потому порождает спорные и неоднозначные ситуации, которые могут при одних и тех же обстоятельствах иметь различные юридические последствия для сторон правоотношений при рассмотрении дел в различных судах. В другом решении обоснования имущества как недвижимого имеет свои особенности.
Истец обратился в суд с иском, в котором ссылается на то, что согласно решению исполнительного комитета Генического городского совета от 28.05.2003 г. № 173 ему было предоставлено разрешение на строительство киоска по адресу 1. Согласно решению исполкома от 20.09.2007 г. № 417 предоставлено разрешение на размещение по указанному адресу объекта торговли. На основании этих разрешений был изготовлен строительный паспорт, согласованный с городским архитектором.
Земельный участок, на котором расположен торговый киоск, находится в аренде в соответствии с договором от 30.12.2006 г. № 87.
Истец подал заявку в Генического ДБТИ на проведение технической инвентаризации и оформлении права собственности на недвижимое имущество. Инвентаризация была проведена. Однако начальник Генического ДБТИ отказал в оформлении права собственности на том основании, что указанный объект не является недвижимым имуществом.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства и оценив исследованные доказательства в их совокупности, считает, что иск подлежит удовлетворению.
Суд установил такие факты и соответствующие им правоотношения.
Согласно ст. 181 ГКУ к недвижимым вещам относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания.
В этом случае речь идет об объектах со стационарным фундаментом, перемещение которых невозможно без их разрушения, а следовательно, обесценивание, поэтому они являются недвижимым имуществом.
Согласно ст. 392 ГКУ собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, удостоверяющего его право собственности.
Поскольку признание права собственности на указанное имущество за истцом не нарушает права и интересы третьих лиц и представитель ответчика согласен на признание права собственности на это имущество за истцом, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 11, 213-215 ГПКУ, ст. 181, 392 ГКУ, суд решил: иск лица 1 до Генического ДБТИ о признании права собственности удовлетворить; признать лицом 1 праве собственности на недвижимое имущество, а именно на торговый киоск литера "В", который находится по адресу 1.
Это решение суда является достаточно обоснованным, однако определение недвижимого имущества, указанное в ст. 181 ГКУ, не содержит никакого упоминания о фундаменте. Это обстоятельство, возможно, и не является определяющей, но суд растолковал норму ст. 181 ГКУ так, что недвижимое имущество должно иметь стационарный фундамент и в этой связи не может быть перемещено без разрушения. Такая формулировка заставляет задуматься над тем, есть фундамент условием признания имущества недвижимым?
Проблемы связаны именно о стационарности фундамента, ведь в современном мире осталось немного искусственных объектов недвижимости, которые действительно нельзя двигать. К тому же современная архитектура знает такой вид фундамента, как опорно-ствольный, который также является стационарным, но не требует углубления в землю. Получается, что любое сооружение, которая будет стоять на таком фундаменте, должна признаваться недвижимостью независимо от того, это сруб, который, кстати, можно транспортировать на сотни и тысячи метров, или вагончик, или сарай для кур, или коттедж на три этажа. Вывод один: фундамент не является достаточным и необходимым условием предоставления вещи статуса недвижимой.
Приведены решения суда, которые не содержат четкой аргументации, отражают несовершенство законодательного определения недвижимого имущества, за которое суд должен "прятаться", чтобы вынести правосудное решение, отвечающее букве закона. Можно апеллировать к тому, что это решение только первой инстанции или исключение из правила, но нельзя закрывать глаза на проблему. Таких решений сотни, и большинство из них приобретают юридическую силу и выполняются, не имея для этого достаточных оснований. Чтобы решить этот вопрос, необходимо провести глубокий научный анализ понятия "недвижимое имущество" и отношений, возникающих по поводу этого объекта.
Считаем справедливым мнению А. Гриценко, которая подчеркнула необходимость консолидации усилий экономистов и юристов для решения вопросов на рынке недвижимости и предложила понимать природу недвижимости сквозь призму физического, экономического и правового связи земли и всего, что с ней связано. Заметим лишь, что мы пытаемся решить проблему классического недвижимого имущества, делая акцент на искусственной недвижимости (такой, которая создается человеком) и не учитывая космические объекты, воздушные суда и т.д.
