Обвал. Квартиры обречены дешеветь: покупателей нет, а стройматериалы
идут за полцены. Вот уже полгода как ситуация на одесском рынке
недвижимости не внушает оптимизма ни продавцам, ни покупателям, ни даже
агентствам недвижимости, которые всегда умудрялись получать прибыль и с
тех, и с других.
Что
ждет рынок в следующем году? Эксперты делают прогнозы неохотно:
во-первых, на кризис влияет множество труднопредсказуемых факторов,
как, например, ситуация на мировом фондовом рынке или политика НБУ,
пишет Сегодня.
Во-вторых, предсказывать что-либо большинству аналитиков не с руки: ни
один из прогнозов, сделанных на 2008 год, толком не сбылся. "Сейчас
слишком многое зависит от политических, а не экономических факторов, —
объясняет директор представительства АН "Капитал" Юрий Литвинов. На
начало следующего года прогнозируют обострение борьбы за власть,
возможны очередные перевыборы. А это значит, что никто не будет
заниматься принятием необходимых законов, внедрением конкретных
антикризисных программ, помощью банкам. Те, в свою очередь, без
поддержки со стороны государства или инвесторов не смогут быстро
восстановить кредитные линии, а также начать выплату депозитов — в
лучшем случае, это произойдет летом—осенью 2009 года. А в ближайшие
месяцы положительных сдвигов ждать не стоит".
"ПЕРВИЧКА" НА КРЕДИТНОЙ ИГЛЕ. Цены на "новье" в этом году наверняка
продолжат падение. Начнем с того, что с 1 января согласно постановлению
Минстроительства будет приостановлено выделение местным властям "доли"
площадей. Так, в Одессе городские власти забирают около 10—12% квартир.
Отказ от такой практики позволит снизить нагрузку на застройщиков и
вместе с тем лишит последней надежды на полноценное жилье семьи со
средним и низким доходом.
Во-вторых, во всем мире произошла стабилизация цен на стройматериалы и
прежде всего на металл. По неофициальным данным, которыми представители
застройщиков делятся "не для прессы", уже сейчас себестоимость жилья по
крайней мере на четверть, а то и на треть ниже, чем несколько месяцев
назад.
Говоря о перспективе снижения цены на новострой, директор по развитию
компании "Голдблат" Валентин Титочка указывает на то, что на цену
строительства не в последнюю очередь влияют проценты по кредитам. "На
сегодняшний день очевидно, что большинство застройщиков вынуждены будут
уйти с рынка из-за того, что подсели на кредитную иглу. Им на смену
придут крупные иностранные компании, которые будут строить за свои
"длинные" деньги. Метр в таком доме будет стоить 570—650 долларов. Свой
прогноз господин Титочка аргументирует тем, что в 2004—2006 годах
подобные процессы происходили в Болгарии, Венгрии и Польше, где цены на
"первичку" сдулись в 1,5—2 раза, а качество сдаваемого жилья, напротив,
повысилось.
"ТРЕШКА" ПО ЦЕНЕ "ПРАДО". Не задержится на нынешнем уровне и
"вторичка". Еще в апреле прошлого года корпоративный управляющий
компанией "Прогресс-строй" Александр Селезнев прогнозировал, что к
концу 2008-го "первичка" и "вторичка" экономкласса сравняются в цене.
Свои коррективы внес финансовый кризис, и падение цен — лишь вопрос
времени. На протяжении сентября-декабря цены на "вторичку" упали в
среднем на 20—30%, причем это было не столько реальное снижение,
сколько следствие колебания валют и появления на рынке ценовых
"антирекордов" в виде "однушек" по 10—20 тысяч долларов и "трешек" по
50 тысяч. Продолжится ли падение в следующем году? Эксперты отвечают на
этот вопрос утвердительно: "В ближайшие месяцы стоимость "вторички"
упадет еще на 30—40%, — прогнозирует директор АН "Дом" Александр
Войнов. Более сдержан в своих прогнозах гендиректор АН "Атланта"
Евгений Поединцев. Он предполагает, что к весне цены снизятся на
12—15%, а на протяжении 2009 года — в общей сложности на 20—22%.
КАК ПАДАЕТ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ОДЕССЕ
КРАСНАЯ ЦЕНА НА "ВТОРИЧКУ" В СПАЛЬНЫХ РАЙОНАХ*
сентябрь ноябрь сегодня
1-КОМНАТНЫЕ $65 тыс. $55 тыс. $40-45 тыс.
2-КОМНАТНЫЕ $90 тыс. $75 тыс. $55-60 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ $120 тыс. $100 тыс. $80 тыс.
СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 КВ. М "ПЕРВИЧКИ" В ЖИЛМАССИВАХ
сентябрь ноябрь сегодня $1200 $1000 $900
*Выборка сделана по 1-комнатным квартирам площадью 30—35 кв. м, 2-комнатным — 40—45 кв. м, 3-комнатным — 60—70 кв. м.
Данные: предложения в газетах, риелторские фирмы, компании-застройщики. Расчеты "Сегодня".
САМЫЕ ВЫГОДНЫЕ ЦЕНЫ ГОРОДА. Прошерстив объявления, мы нашли реально недорогие варианты. И по ним торг уместен!
1-комнатные
$10 тыс. Суворовский р-н, ул. Высоцкого, 31/19/10 кв. м
$21 тыс. Приморский р-н, ул. Мясоедовская, 21/13/6 кв. м
$22 тыс. Малиновский р-н, ул. Запорожская, 22/13/7 кв. м
2-комнатные
$32 тыс. Малиновский р-н, ул. Липы, 45/29/12 кв. м
$35 тыс. Суворовский р-н, ул. Бочарова, 48/27/10 кв. м
$36 тыс. Суворовский р-н, ул. Головатого, 50/26/8 кв. м
3-комнатные
$50 тыс. Суворовский р-н, ул. Бочарова, 63/55/6 кв. м
$50 тыс. Малиновский р-н, ул. Ген. Петрова, 60/42/7 кв. м
$52 тыс. Киевский р-н, ул. Люстдорфская дор., 45/33/6 кв. м
АРЕНДА УПАДЕТ: КРАСНАЯ ЦЕНА "ЕДИНИЧКИ" — 1000 ГРИВЕН
Произошедшее в ноябре-декабре удешевление съемных "метров" в Одессе
связано с корректировкой цен в долларах из-за девальвации гривни.
Нацвалюта с сентября обесценилась в 1,5 раза, а стоимость сдаваемого
жилья — почти в два раза. Если две недели назад за самые дешевые
"единички" просили $200—300/мес., то сейчас на рынок массово "влились"
варианты по $100—150. За это время курс нацвалюты упал до 10 грн., а
затем опять вернулся к 8 грн. за доллар. Судя по объявлениям в газетах
и на сайтах недвижимости, предложение аренды теперь в полтора раза
превышает спрос. Объяснение такое же, как и в других
городах-миллионниках: Одессу покидают сотни потерявших работу, а
молодые семьи с одесской пропиской переезжают. Мы попросили
спрогнозировать ситуацию именно тех риелторов, которые ответили на
звонки по самым дешевым предложениям.
Олег Кравченко, брокер АН "София": "Гостинка" за $100 — самый дешевый
вариант. Думаю, ценам снижаться уже некуда: невыгодно будет хозяевам
сдавать, ведь потом на ремонт жилья после арендаторов они потратят
больше, чем получили дохода". Ему возражает частный брокер Ольга
Паленка: "Сегодня продать жилье люди не могут, поэтому будут сдавать по
любой цене. Я думаю, эта тенденция усилится, к лету увидим удешевление
по крайней мере еще на 20%, если иногородние продолжат уезжать из
Одессы". По мнению риелтора АН "Атлант-А" Александра Зазимко,
арендодателям придется принимать правила игры, снижая цены: "Хозяева
будут сдавать квартиры в любом случае, лишь бы они не простаивали.
Очевидно, стоимость аренды в 2009-м упадет, но сейчас трудно сказать,
до какого предела: думаю, в среднем 1200 грн. дохода за "единички"
арендодатели все-таки захотят получать, зато большим спросом станут
пользоваться "двушки" по 2—2,5 тыс. грн.".
Валентин Титочка прогнозирует, что в ближайшие 2—3 года в Одессе
появятся доходные дома по типу европейских, где все квартиры будут
сдаваться в аренду по тем же ценам, что и в Англии или Германии. А это
значит, что молодая семья сможет снять качественную "двушку" "под ключ"
всего за 180—250 долларов.
Отметим, что даже нынешние ставки аренды в Одессе — более чем
завышенные. В большинстве областных центров Украины "однушка" в
спальнике стоит в два раза дешевле. До кризиса это было 150—250
долларов против 400 одесских. Интересно, что столько же стоит аренда
1-комнатных квартир в Германии и Великобритании ($150—250). В общем, с
учетом нынешнего курса можно сказать, что 1000 гривен за "единичку" —
красная цена.
Другие советы:
Категория:
Недвижимость
Адрес совета: http://odessa-nedvizhimost.com/publ/sovet_nedvizhimost/1-1-0-16
