Недвижимость-2009: переоценка

То, что долгое время цены на недвижимость искусственно раздувались и на самом деле стоит она куда дешевле, нежели за нее просят, риэлторы уже не отрицают. По их подсчетам, на рынке жилья переоцененных предложений и сегодня остается около 40%. Причем если привязываться к спросу, то наиболее переоцененной оказалась первичка. Результат: за последние полгода строители, с помощью различных акций и скидок, вынуждены были снизить стоимость квадратного метра приблизительно на 25-30% и привязать ее к гривне.

«Если раньше человек мог платить за эту квартиру: «Вот это такой район, у меня тут вид на Черное море, у меня тут соседи-депутаты — все! цена не имеет значения!», — то сейчас, каково бы ни было материальное положение человека, он посмотрит, какая цена предлагается – в долларах она или в гривнях», — рассказывает риэлтор Карина Березовская.

На вторичном рынке тон тоже задает наличка. Если у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается для себя – он становится более придирчивым. Число критериев, из которых создается цена, с некоторых пор не ограничивается районом и транспортной развязкой. Теперь клиентов не затащишь на пятые этажи хрущевок, и кроме того, им нужен домофон вместо легко открывающегося кодового замка. Есть и другие факторы, значимость которых возросла: например, чистота парадного, состояние труб, коммунальная или кооперативная собственность…

Не избежал переоценки и земельный рынок Одесской области, цены на котором уже успели упасть – в некоторых случаях до 60-70%. В особености это касается участков под индивидуальную застройку в прилегающих к Одессе районах, которые сегодня попросту никому не нужны. «Люди начинают понимать только сейчас, где, какая земля и сколько должна стоить. Потому что раньше это было так: надували-надували-надували этот мыльный пузырь», — рассказывает президент инвестиционной компании Валентин Скерлик.

Землю сегодня некоторые покупатели (например, иностранные инвесторы) начали ценить не за ее форму, а по первоначальному признаку – то есть по плодородию. И уже покупают гектары тысячами. Правда, продавцам выбирать не приходится – или предлагаемые редким клиентом малые деньги, или ничего.

Землю сегодня некоторые покупатели (например, иностранные инвесторы) начали ценить не за ее форму, а по первоначальному признаку – то есть по плодородию. И уже покупают гектары тысячами. Правда, продавцам выбирать не приходится – или предлагаемые редким клиентом малые деньги, или ничего.

А вот в сегменте недвижимости коммерческого назначения сегодня сохраняется более активное движение. Правда, это касается не только ценовых скачков, но и попыток бизнесменов оптимизировать свое производство. Размер, как оказалось, имеет значение – переоцененными в наибольшей степени оказались помещения размером более ста квадратов. И если раньше офисы и магазины брали «с запасом», то сегодня ситуация изменилась. «Компании, которые в свое время приобрели офис 100-300 метров, многие из них сегодня звонят с предложениями сдать свою недвижимость в аренду — рассчитывают, что у кого-то дела лучше, чем у них…» — рассказывает специалист по коммерческой недвижимости Борис Марушко. По его словам, в целом цены на рынке продаж и аренды коммерческих помещений упали в среднем процентов на 30 – если считать в долларах. Впрочем, при срочных продажах скидки могут быть фантастическими – до 70%. Причем, как считают эксперты, это еще не предел. Вообще, нынешнее состояние рынка недвижимости можно считать лишь промежуточным. По мнению экспертов, цены в любом случае придут к общему знаменателю и не будет идентичных квадратов или соток с разницей в цене 30-40%. Правда, в случае с сотками могут быть нюансы. Так, специалисты считают, что, например, земля на Французском бульваре вряд ли упадет в цене. В остальных случаях на рынок могут повлиять перекупщики, ведь некоторым из них нечем выпалчивать свои кредиты – поэтому цены могут упасть еще процентов на 50. При этом, по мнению директора инвестиционной компании Валентина Скерлика, вряд ли упадут ниже 5 тысяч за сотку цены в 30-километровой зоне от Одессы – мол, народ все равно будет там селиться. А вот земли сельхозназначения трудно считать переоцененными – за ними, как считает эксперт, будущее: «Сельхозугодия даже государством сейчас недооценены. Оценка сельхозугодий намного меньше, чем оценка земли под строительство жилых домов – я имею в виду целевое назначение земельных участков».

А вот в сегменте недвижимости коммерческого назначения сегодня сохраняется более активное движение. Правда, это касается не только ценовых скачков, но и попыток бизнесменов оптимизировать свое производство. Размер, как оказалось, имеет значение – переоцененными в наибольшей степени оказались помещения размером более ста квадратов. И если раньше офисы и магазины брали «с запасом», то сегодня ситуация изменилась. «Компании, которые в свое время приобрели офис 100-300 метров, многие из них сегодня звонят с предложениями сдать свою недвижимость в аренду — рассчитывают, что у кого-то дела лучше, чем у них…» — рассказывает специалист по коммерческой недвижимости Борис Марушко. По его словам, в целом цены на рынке продаж и аренды коммерческих помещений упали в среднем процентов на 30 – если считать в долларах. Впрочем, при срочных продажах скидки могут быть фантастическими – до 70%. Причем, как считают эксперты, это еще не предел. Вообще, нынешнее состояние рынка недвижимости можно считать лишь промежуточным. По мнению экспертов, цены в любом случае придут к общему знаменателю и не будет идентичных квадратов или соток с разницей в цене 30-40%. Правда, в случае с сотками могут быть нюансы. Так, специалисты считают, что, например, земля на Французском бульваре вряд ли упадет в цене. В остальных случаях на рынок могут повлиять перекупщики, ведь некоторым из них нечем выпалчивать свои кредиты – поэтому цены могут упасть еще процентов на 50. При этом, по мнению директора инвестиционной компании Валентина Скерлика, вряд ли упадут ниже 5 тысяч за сотку цены в 30-километровой зоне от Одессы – мол, народ все равно будет там селиться. А вот земли сельхозназначения трудно считать переоцененными – за ними, как считает эксперт, будущее: «Сельхозугодия даже государством сейчас недооценены. Оценка сельхозугодий намного меньше, чем оценка земли под строительство жилых домов – я имею в виду целевое назначение земельных участков».

В остальном, ценам на землю еще предстоит сформироваться, и во многом ситуация будет зависеть от дальнейшего экономического развития Украины – таков туманный прогноз Валентина Скерлика. А вот риэлтор Карина Березовская утверждает, что уже сейчас ту стоимость, по которой сегодня редко, но продают квартиры, можно называть реальной. Логика проста: если жилье никто не покупает – значит, оно переоценено. По мнению специалиста, когда продавец столкнется с тем, что квартира не продается несколько месяцев и просмотры проходят раз в месяц, он придет к тому, что цену пора снижать. Впрочем, по мнению эксперта, нынешние продавцы уже заждались, и появление реальных цен не за горами – обещают к концу зимы. Но что будет дальше, эксперты предсказывать не берутся. Хотя признают – вряд ли рынок вернется к прежнему состоянию. «Того космического пика уже быть не должно. Потому что покупка этих квартир уже не будет бизнесом для людей, и спрос снизится. Люди просто станут придирчивей покупать ту или иную недвижимость», — считает риэлтор Карина Березовская. Придирчивость, по ее мнению, будет заключаться в более серьезном подходе к качеству отделки, ремонта, а также документов – все, на чем раньше обжигались покупатели.

В остальном, ценам на землю еще предстоит сформироваться, и во многом ситуация будет зависеть от дальнейшего экономического развития Украины – таков туманный прогноз Валентина Скерлика. А вот риэлтор Карина Березовская утверждает, что уже сейчас ту стоимость, по которой сегодня редко, но продают квартиры, можно называть реальной. Логика проста: если жилье никто не покупает – значит, оно переоценено. По мнению специалиста, когда продавец столкнется с тем, что квартира не продается несколько месяцев и просмотры проходят раз в месяц, он придет к тому, что цену пора снижать. Впрочем, по мнению эксперта, нынешние продавцы уже заждались, и появление реальных цен не за горами – обещают к концу зимы. Но что будет дальше, эксперты предсказывать не берутся. Хотя признают – вряд ли рынок вернется к прежнему состоянию. «Того космического пика уже быть не должно. Потому что покупка этих квартир уже не будет бизнесом для людей, и спрос снизится. Люди просто станут придирчивей покупать ту или иную недвижимость», — считает риэлтор Карина Березовская. Придирчивость, по ее мнению, будет заключаться в более серьезном подходе к качеству отделки, ремонта, а также документов – все, на чем раньше обжигались покупатели.

Еще более глобальные перемены ожидаются в сегменте коммерческой недвижимости. Эксперты считают, что в Одессе должна наконец закончиться эпопея с превращением жилых помещений в нежилые. «Ситуация заставляет коллективизироваться. Если раньше можно было достойно иметь собственный фасад и этим привлекать, то сегодня люди стараются собраться в том месте, которое предназначено для торговли, — в торговом центре», — утверждает Борис Марушко.

Впрочем, это не значит, что оставшиеся помещения никому не понадобятся. Просто у отечественных бизнесменов уменьшится желание купить помещение побольше, чтобы попытаться заработать еще и на недвижимости. Рынок бывших жилых, а ныне коммерческих помещений преобразится. Как отмечает Борис Марушко, «арендодатели готовы эти объекты «дробить» и предлагать в объемах не 500-600 метров, а 70, 100, 150 — для того, чтобы что-то сдать. И естественно, арендная ставка в долларовом эквиваленте будет снижаться. Ожидается, что коммерческая недвижимость упадет в цене еще на 20-30%, то есть фактически торгово-офисные квадраты и сегодня можно считать переоцененными.

Впрочем, это не значит, что оставшиеся помещения никому не понадобятся. Просто у отечественных бизнесменов уменьшится желание купить помещение побольше, чтобы попытаться заработать еще и на недвижимости. Рынок бывших жилых, а ныне коммерческих помещений преобразится. Как отмечает Борис Марушко, «арендодатели готовы эти объекты «дробить» и предлагать в объемах не 500-600 метров, а 70, 100, 150 — для того, чтобы что-то сдать. И естественно, арендная ставка в долларовом эквиваленте будет снижаться. Ожидается, что коммерческая недвижимость упадет в цене еще на 20-30%, то есть фактически торгово-офисные квадраты и сегодня можно считать переоцененными.