Как сделать объект коммерческой недвижимости более ликвидным
Ликвидность объекта – его способность быть реализованным на рынке по
той цене, которая соответствует его качеству и уровню рыночного спроса,
кроме того, это прямой показатель успешности объекта
Если рассматривать внешние – макроэкономические – показатели, то
определяющим фактором ликвидности коммерческих площадей является
уровень спроса на их аренду. Однако он не позволяет учесть
индивидуальные параметры помещения, от которых и зависит его
рентабельность.
Основные факторы, которые будут влиять на ликвидность объекта, -
месторасположение, функциональное назначение и коммерческое
использование объекта, объемно-планировочные решения внутри здания,
техническая оснащенность, обеспеченность современными инженерными
системами – определяются девелопером на стадии разработки и утверждения
концепции. Если же девелопер берется не за строительство нового, а
приобретает уже существующий, но безуспешный объект, какие действия ему
необходимо предпринять, чтобы сделать его вновь привлекательным?
Радикальные меры
Покупка дешевых объектов с последующим повышением их классности и
доходности – довольно распространенное явление на нашем рынке
коммерческой недвижимости. Выделяются эволюционный и революционный
способ повышения ликвидности офисных зданий. Эволюционный способ
заключается в том, чтобы, не прибегая к дорогостоящей реконструкции,
сделать только косметический ремонт и небольшие технические
усовершенствования. Очень важно также спланировать и улучшить условия
парковки.
Среди других возможных способов повышения ликвидности отмечают хороший
дизайн, новую отделку фасада и мест общего пользования (облицовку
холла, лестниц, коридоров, благоустройство прилегающей к бизнес-центру
территории) – это произведет положительное впечатление об объекте.
Стоит также обратить внимание на телекоммуникационные системы, с
помощью которых инвестор или собственник также может получить
дополнительные возможности для повышения ликвидности здания.
Улучшить по максимуму
Революционный путь – это радикальная переделка неуспешных объектов,
иногда даже с полной сменой сегмента недвижимости. Таких примеров
множество. В основном это редевелопмент советского наследия: заводских
корпусов, зданий институтов и общежитий. Улучшение физических
параметров достигается при помощи перепланировки, новой отделки,
усовершенствования или даже замены устаревших инженерных систем.
Трудная многофункциональность
Организация кафе, мест проведения досуга, например фитнес-центра, также
добавляют объекту ряд неоспоримых преимуществ. Но совмещение функций в
рамках одного объекта может повлиять на ликвидность объекта как
положительно, так и отрицательно. С точки зрения объемно-планировочных
решений, это всегда труднее из-за того, что усложняется логистика
потоков, планировка и т. д. Требуется грамотная работа консультантов и
проектировщиков, только тогда функции будут создавать эффект синергии.
Выбор функций зависит от местоположения проекта и определяется
детальным исследованием в каждом случае. С позиций текущей рыночной
ситуации, доходности функций и реализуемых в настоящее время проектов,
весьма эффективным в составе многофункциональных комплексов может
выступать симбиоз офисов, ритейла, гостиницы и конференц-центра. Но
появились тенденции включения в крупные проекты новых для рынка
элементов: концертных залов, выставочных площадей, музеев,
конгресс-центров, обслуживаемых апартаментов. Такие функции зачастую
являются более низкими по доходности, но позволяют диверсифицировать
проект, привлечь новых пользователей, улучшить узнаваемость объекта на
рынке и создать дополнительную инфраструктуру.
Добавим привлекательности ТЦ
В сегменте торговой недвижимости есть свои методы повышения
ликвидности. Для торговых центров, построенных пять-семь лет назад, в
качестве такого метода характерна реконцепция. Она актуальна, прежде
всего, для тех объектов, где торговля организована по принципу
универмага, а также торговых комплексов первой волны.
Замена арендаторов также может способствовать повышению
привлекательности торгового объекта без серьезных изменений концепции.
Помешать этому может, наличие долгосрочных договоров найма, расторжение
которых может повлечь за собой выплату значительных штрафов. Что
касается увеличения арендопригодной площади, то без серьезной
внутренней реконструкции сделать это практически невозможно. Поэтому
обычно просто достраиваются дополнительные торговые корпуса.
Следует разделять понятия местоположения и транспортной доступности,
которые являются двумя важнейшими факторами ликвидности торгового
объекта.
Торговый комплекс может иметь очень привлекательное местоположение, но
при этом ситуация с транспортной доступностью может быть почти
катастрофическая.
В таких случаях необходимы обустройство развязок и установка
дополнительных светофоров. Проблема местоположения может быть разрешена
за счет обеспечения транспортной доступности.
Наиболее типичный пример – молл «Мега», где целевой аудиторией являются не только автомобилисты.
Здесь проблема удаленности решается за счет грамотно организованной развозки покупателей.
Маркетинговые особенности
Ликвидность любого объекта коммерческой недвижимости можно повысить и с
помощью активного брокериджа объекта. Немаловажными факторами являются
правильное позиционирование и маркетинговое продвижение, с помощью
которых площади могут быть сданы арендаторам на более ранних стадиях.
Логотип и яркое название, наружная реклама, качественная полиграфия,
удобный сайт, трехмерная архитектурная визуализация объекта с
использованием новейших инструментов – необходимые механизмы
продвижения бизнес-центра или торгового центра еще на стадии
строительства.
Таким образом, факторов, влияющих на ликвидность объекта коммерческой
недвижимости, достаточно: от размещения в нем «демократичного» кафе до
дорогостоящего ремонта. Однако в итоге именно профессиональное
управление определяет успех объекта в сегменте коммерческой
недвижимости.
