Инвестирование в новостройки

Инвестирование в новостройки всегда ассоциируется с высокой степенью риска, предусмотреть который, в отличие от сделок на "вторичке" практически невозможно. Но есть и свои преимущества.

Начнем с приятного. Новостройка свободна, в ней никто никогда раньше не жил, поэтому с точки зрения претензий ранее не объявлявшихся и ныне вдруг претендующих на свои права собственников покупатель может быть абсолютно спокоен...

Срок жизни новостройки также превышает максимально возможный возраст большинства ранее возведенных домов. Среди будущих долгожителей первое место занимают монолитно-каркасные новостройки, основная масса которых относится к жилью повышенного уровня комфорта (класс "люкс", элитное жилье и пр.).

Но и типовые новостройки в настоящий момент на порядок качественнее бывших индустриальных построек, а об их уровне комфорта и говорить не приходится. Трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, отделочные материалы - все это в новостройках, разумеется, абсолютно новое.

Кроме того, все больше новостроек возводится в уже обжитых районах, на месте сносимых домов (или в свободных местах), соответственно жители такой новостройки не испытывают трудностей с транспортным сообщением и инфраструктурой.

Новостройки: классификация нового жилья в Украине

Покупая квартиру в новостройке, мы рассчитываем получить комфортные, просторные и современные аппартаменты. Степень изысканности и уютности жилья, развитости социальной инфраструктуры вокруг многоэтажки зависит от того, к какому классу относится купленная квартира: элит, бизнес или эконом.

1. Новостройки элитного класса

Самыми комфортными и дорогими являются квартиры в кирпичных новостройках. Новостройка из кирпича обеспечивает экологичность строительного материала (силикат – это песок) и отличный воздухообмен между стенами и перекрытиями, что гарантирует в них отсутствие вредных для здоровья грибков, частых «спутниках» дешёвого массового жилья. Предельная дороговизна и затяжные сроки строительства новостроек отпугивают большинство покупателей недвижимости от кирпичных новостроек. Но это – абсолютно логичное явление, т.к. такой вид новостройки рассчитан на покупателей с завышенными требованиями к жилью, готовыми за удовлетворение этих требований платить больше.

2. Новостройки бизнес-класса

Неплохим вариантом, является покупка квартиры в новостройке, построенной с использованием монолитных бетонных блоков индивидуальной планировки. Новостройка - «монолит» отличается повышенной долговечностью, прочностью и жёсткостью каркаса и конструкций, уникальностью и индивидуальностью, безграничными возможностями создания абсолютно безумных планировок и прекрасным теплосбережением. Монолитная конструкция новостройки гарантирует тишину в квартире, даже если сосед сверху будет заниматься разделкой говяжьей туши или забивать сваи в стены.

Название домов-монолитов говорит само за себя: новостройка возводится не по частям, а единым целым. Сначала создаются металлические и деревянные конструкции и щиты колонн и межэтажных перекрытий, а затем в них заливается специальный раствор бетона. Снаружи монолитная новостройка облицовывается кирпичом или панелями, а внутри стены возводятся только в том случае, если это предусмотрено внутренней планировкой помещения.

О надёжности, прочности и вековой долговечности монолитных домов ходят легенды. Свидетельством их отличных эксплуатационных характеристик является и то, что большинство западных и отечественных небоскребов строится именно в виде монолитного, единого блока. Бесшовность и монолитность новостройки гарантирует пространство, теплоту и тишину в доме, отсутствие проблем при усадке фундамента

3. Новостройки эконом-класса.

Более дешёвые и менее комфортные квартиры в панельных новостройках радуют покупателя новостройки относительно небольшой стоимостью и быстротой строительства. Но и огорчают: невозможностью произвольной индивидуальной перепланировки (удалять несущие стены запрещено, так как это чревато последствиями), усадкой здания в течение двух лет после его сдачи в эксплуатацию (дорогой евроремонт может «вылететь в трубу» из-за появления трещин на стенах) и неспособностью удерживать тепло, которое буквально «высасывают» из квартиры перекрытия между панелями.

Строительство панельной новостройки схоже с возведением каркасных домов, оно осуществляется по принципу детского конструктора «Лего». На заводе изготавливаются панели в соответствии с планом будущей новостройки, а уже на подготовленном фундаменте из панелей-заготовок «собирается» дом. Новостройки - панельки отличаются типовой планировкой, отсутствием малейшего намека на звукоизоляцию и недолгим сроком эксплуатации – не более 50 лет. Тем не менее, они постоянно совершенствуются и остаются невероятно популярными у не самых состоятельных покупателей новостроек.

Новостройки: не все то золото, что блестит...

Новостройка - новостройке рознь. Во многих домах квартиры сдаются без отделки, не то что финишной, а вообще без всякой, канализационные стояки могут быть не закрыты коробами), квартира выглядит, как пустой гаражный бокс. Есть только межкомнатные перегородки, места, куда будущий жилец может своими силами подвести канализационные трубы, батареи, проводка для потолочного освещения и в лучшем случае 2-3 розетки на стене.

Поэтому новосел, вынужден выделить из своего бюджета кругленькую сумму, чтобы привести бокс в нормальную квартиру. При этом, правда, он может без особого труда сделать перепланировку, не нарушая целостности несущих перекрытий. Сегодня никого не удивит, если стоимость ремонтных работ составит 50% от стоимости новостройки. При этом это обыкновенный качественный ремонт без каких-либо изысков и супернаворотов!

Продажа новостроек - это процесс, который, зачастую, усложняется тем, что приходится продавать жилье, которое еще не достроено. Продажа новостроек, осуществляется практически на всех этапах строительства - еще до того как был заложен первый камень, в процессе строительства новостройки и по его завершению. Часто, единственным способом купить квартиру в новостройке по нормальной цене является покупка новостройки во время строительства, ведь новый, едва возведенный дом привлекает большое количество покупателей: возрастает спрос - значит возрастает и цена продажи новостройки.

Продажа новостроек может происходить по-разному, ведь и квартиры в новостройке различны: от новостройки эконом-класса до новостройки бизнес-уровня; к тому же новостройки располагаются в разных районах, далеко или близко от транспорта; квартиры в новостройках имеют различную планировку и свои особенности. Но, тем не менее, продажа новостроек отличается тем, что это продажа на весьма востребованном рынке - первичной недвижимости, а значит покупатель будет в любом случае.

Новостройки: схемы финансирования

На сегодняшний день в силу вступивших в действие 14 января 2006 года изменений в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" основными схемами инвестирования и финансирования новостройки еще не сданной в эксплуатацию являются:

выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;
фонды финансирования строительства;
жилищно-строительные кооперативы;
договора подряда.

Если последние два способа покупки новостройки в списке широко известны, то первые являются относительно новыми видами инвестирования новостройки на украинском рынке. Что касается широко используемых ранее предварительных и инвестиционных договоров, то их использование будет законно лишь для нежилых помещений. Стоит отметить, что заключённые до 14 января 2006 года предварительные, инвестиционные и иные договора инвестирования новостройки сохраняют свою силу и не требуют изменений или перезаключения, т.к. закон обратной силы не имеет.

Одним из надёжных с точки зрения законодательных гарантий и регулирования, является приобретение новостройки путём заключения договора об участии в фонде финансирования строительства.

Сами фонды финансирования строительства не являются новшеством 2006 года, поскольку их деятельность была налажена ещё с 2003 года, а полученный управителями опыт был воплощён в усовершенствовании законодательной базы деятельности этого механизма. Внесенные законом изменения позволили строительным компаниям и инвесторам организовать свои отношения и гарантировать исполнение взаимных обязательств.

Выпуск облигаций для продажи новостройки может быть использован застройщиками как напрямую (выпуск-продажа), так и с использованием институтов совместного инвестирования в новостройки. На практике облигации используются, прежде всего, как средство налогового планирования деятельности застройщика новостройки.

Если Вам предлагают приобрести облигации с целью инвестирования новостройки, нужно быть внимательным и уделить время анализу взаимоотношений эмитента облигаций (т.е. того предприятия, которое выпускает облигации) и непосредственно застройщика новостройки.

Зарегистрировать выпуск и реализовать облигации на квадратные метры в новостройке в принципе может любое юридическое лицо, не имеющее отношение ни к земельному участку, ни к строительству здания, ограничений и контроля в этой сфере практически нет. Поэтому и механизм инвестирования с использованием облигаций находится в зоне риска и зависит от добросовестности застройщика.

Старые добрые жилищно-строительные кооперативы не приживаются на рынке новостроек по одной простой причине: застройщик не сможет вернуть средства вложенные в развитие новостройки, а риск нехватки средств на строительство новостройки несут члены кооператива, и гарантий, что вложенных средств хватит нет.

Поэтому легендарные ЖСК могут использоваться на практике лишь крупными предприятиями, которые обеспечивают жильём в новостройке своих работников или же застройщиками коттеджных городков, в которых каждый член кооператива строит или заказывает строительство своего жилья.

Элементарные договора подряда могут быть использованы разве что при строительстве частного дома или коттеджа. Хотя эти договора и являются легитимными с точки зрения действующего законодательства, однако представить на практике их реализацию при строительстве многоквартирной новостройки очень сложно.

Ведь инвесторы часто не являются специалистами в строительной отрасли, а соответственно их контроль над строительством трудноосуществим, а вот документацию при этом застройщик должен будет оформлять. Например, застройщику нужно будет готовить акты выполненных работ, подписывать их у инвесторов. Особенно сложно представить подписание договора подряда с инвестором новостройки, которая уже построена.

Изобретательные строительные компании могут Вам предложить ещё ряд способов инвестирования, например, договора поручения (комиссии), уступка прав, опционы и т.д. Однако эти методы получения средств находятся на грани допустимого, а то и переступают её. В данном случае закон прямо ограничивает их использование и, чтобы сохранить свои инвестиции в наиболее надёжную сферу финансирования, рекомендуем задуматься и оценить риски перед капиталовложением.

Акцентируем Ваше внимание, что при любых обстоятельствах наиболее надёжным является передача средств застройщику новостройки через банковское учреждение. Опасайтесь внесения средств в кассу, поскольку в этом случае Вы лишаетесь гарантий обеспеченных банковской системой. Банк в любой ситуации подтвердит оплату Вами средств застройщику, а вот добросовестность кассового учёта не всегда гарантирована.

Итак, на основании вышеописанного позволим себе прогнозировать, что в силу потрясших строительный рынок афёр привлечение средств в строительство жилых новостроек будет ограничено и наиболее используемыми и главное легитимными способами будет привлечение средств на строительство новостроек через фонд финансирования строительства или же путём выпуска облигаций.

Как понять, что новостройка "заглохла"

Сегодня любая новостройка может быть заморожена. Только те, кто заранее заметит «симптомы умирания», имеют шанс вернуть вложенные в квартиру деньги. Вот эти признаки:

На вашей новостройке уменьшилось число техники и строителей, сократился подвоз стройматериалов, упали темпы работ.
Банк-партнер застройщика прекратил выдачу кредитов на покупку квартир в этой новостройке.
Компания отказала в ознакомлении с финансовыми документами (а вы имеете на это право) или на ее балансе кредиторская задолженность превысила дебиторскую.
Рабочий день в офисе застройщика сократился, скажем, до 4-х часов дня.

Началось массовое «бегство» граждан-инвесторов из этой новостройки, пытающихся продать квартиры по переуступке, чтобы это определить, нужно будет постоянно мониторить сайты по продажам недвижимости.

В любом из этих случаев есть смысл обратиться в фонд финансирования строительства, через который вы вносили средства на квартиру, с заявлением о расторжении договора и требованием вернуть деньги. Либо с аналогичным требованием — к самому застройщику (если под квартру выпущены целевые облигации). Отказывают — значит, подавайте иск в суд.

Если застройщик банкрот - идите в очередь кредиторов

Слухи о банкротстве застройщика — не повод обратиться к нему с претензиями. Должна быть официальная информация, что он банкрот: только после этого вы имеете шанс вернуть свои кровные.

Сообщение об открытии производства по признанию компании банкротом должно быть дано в газетах «Урядовий курьер» или «Голос Украины». В случае появления такого объявления нужно в течение месяца подать заявление с требованием к компании компенсировать ваши инвестиции.

Но вложенные деньги вам автоматически не вернут — придется становиться в очередь соискателей. У граждан-инвесторов, оказавшихся клиентами строительных компаний -банкротов, шанс вернуть деньги небольшой. Сначала ликвидационная комиссия проведет оценку имущества банкрота и реализует его (если найдется покупатель). Из полученных денег, во-первых, выплатят налоги государству и зарплаты работникам фирмы-банкрота, и лишь затем — инвесторам-физлицам. Очередь до них может и не дойти...