К нотариусам нередко обращаются граждане, которые хотят приобрести так называемые «комнаты в коммунальных квартирах», с просьбой дать консультацию, по поводу того, как правильно оформить их приобретение. Это неудивительно - неверный порядок оформления подобных квартир может поставить нового владельца в сложное положение вне зависимости от того, будет расторгнута в дальнейшем сделка или нет. 
Многие агентства недвижимости, посредники, работающие частным образом, да и сами хозяева
комнат в коммунальных квартирах склоняют потенциальных покупателей к тому, чтобы оформлять переход права собственности договором дарения, а не договором купли-продажи - дескать, так и дешевле, и проще, и быстрее. Основные аргументы здесь таковы: не нужно приводить к нотариусу остальных собственников комнат в данной квартире (чтобы они оформляли заявление об отказе от преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности), а в случае, если последние не захотят никуда идти, не нужно уведомлять их и ждать в течение необходимого по закону месяца, отведенного владельцам для того, чтобы воспользоваться данным правом... Да и найдется еще много аргументов, чтобы поторопить покупателя — дескать, давайте уже аванс, и будем оформлять сделку. Однако имейте в виду, что, пойдя на поводу у таких людей, покупатель может наткнуться на серьезные и неприятные «подводные камни». Итак, давайте подробней рассмотрим основные риски, которые несет покупатель в данном случае.
Для начала давайте разберемся - чем в сущности является коммунальная квартира в юридическом плане? Если изучить право-устанавливающие документы и техническую документацию (технический паспорт). коммунальной квартиры, то сразу можно увидеть, что коммунальная квартира является ничем иным, как объектом права общей долевой собственности, где каждому из собственников принадлежит (по праву собственности на квартиру) так называемая «идеальная доля» (ст. 356 Гражданского кодекса Украины - «собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности есть общей долевой собственностью»). Здесь важно разобраться в следующем моменте - «идеальная доля» определяет не право на долю самой коммунальной квартиры, а долю в праве на эту квартиру. Право на долю коммунальной квартиры, так называемая «реальная доля», возникает в случае выделения доли либо в случае раздела квартиры. В первом случае для собственника, который осуществил такое выделение, право общей долевой собственности на это имущество прекращается, такое лицо приобретает право собственности на выделенное имущество (ст. 364 Гражданского кодекса Украины). Во втором случае право общей долевой собственности на имущество прекращается вообще (ст. 367 Гражданского кодекса Украины).
Рассмотрим все выше-изложенное на примере. Брату и сестре принадлежит на праве общей долевой собственности дом. По договору между ними брат владеет и пользуется левым крылом дома, а сестра владеет и пользуется правым крылом дома. Если при определенных обстоятельствах левое крыло дома будет разрушено, риск случайной гибели вещи ложится на обоих собственников, в этом случае размер и стоимость дома уменьшается, но оба сохраняют долю в праве на уцелевшую часть дома. Если же левое крыло будет разрушено после того, как был осуществлен раздел дома или кто-то из собственников выделил свою долю, то собственник левого крыла не сможет претендовать на уцелевшую часть дома. На практике, как правило, произвести либо выделение доли в коммунальной квартире, либо произвести раздел очень сложно, даже можно сказать, практически невозможно. Поэтому каждый так называемый «хозяин комнаты в коммунальной квартире» является всего лишь собственником «идеальной доли» этой квартиры, а конкретная часть квартиры, т.е. комната, может находиться у него только во владении и пользовании. Каждый из собственников имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности (ч. 3 ст. 358 Гражданского кодекса Украины).
Как избежать проблем? И тут может возникнуть интересный вопрос: как же определить эту часть? Те же посредники могут сразу парировать: есть же технический паспорт на коммунальную квартиру, где четко указано, кто какой комнатой владеет, и вы приобретаете ту комнату, которая принадлежит «хозяину» согласно данным технического паспорта. Казалось бы, говорят убедительно, аргументы весомые, с чего бы не верить? Но это как раз и является общепринятой ошибкой. Определять между собственниками порядок владения и пользования имуществом, которое находится в их общей долевой собственности, не входит в компетенцию органов технической инвентаризации. Статья 358 Гражданского кодекса Украины определяет, что право общей долевой собственности осуществляется собственниками по их согласию. Собственники могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью. И только в случае, если договор между собственниками о порядке владения и пользования общим имуществом соответственно к их долям удостоверен нотариально, он есть обязательным и для лица, которое приобретет потом долю в праве общей долевой собственности на это имущество. Поэтому, если вы хотите приобрести «комнату в коммунальной квартире», и если договор о порядке владения и пользования общим имуществом заключен, то у вас не будет никаких сложностей - вы приобретаете в собственность долю в праве на коммунальную квартиру и конкретно определенную комнату во владение и пользование. Но в действительности, как правило, из-за низкого уровня правосознания и социальной аморфности очень редко собственники долей в коммунальных квартирах нотариально удостоверяют договора о порядке владения и пользования общим имуществом. Право владения и пользования «комнатами», как правило, документально не подтверждено, единственное, чем подтверждается данное право - это давность владения. В таком случае вы столкнетесь с проблемой, когда вы приобретаете только «идеальную долю», и тогда для узаконения вашего права владения и пользования конкретной комнатой вам с остальными собственниками нужно будет заключать договор о порядке владения и пользования общим имуществом. Но вполне реально может возникнуть ситуация, когда вы не достигнете согласия с остальными собственниками по поводу владения и пользования конкретной комнатой, которую вы якобы приобрели; или любой другой собственник может претендовать на право владения и пользования комнатой, которую вы якобы приобрели на том основании, что- «идеальная доля» у него тоже есть, но порядок владения и пользования не установлен, а ваша «комната», к примеру, лучше, чем его, и он считает это несправедливым. В этом, случае может так случиться, что вам долго придется устанавливать порядок владения и пользования в судах разных инстанций.
Избежать всех этих, а также многих других проблем может надлежащее оформление перехода права собственности. Так, статья 58 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины позволяет при отчуждении собственником доли имущества устанавливать порядок владения и пользования конкретными частями имущества соответственно размеру доли каждого из собственников при наличии их письменного согласия. На практике это происходит следующим образом: к нотариусу приходят собственники для оформления заявлений об отказе от преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности, в которых они дополнительно заявляют, что не возражают, если право владения и пользования переходит на конкретную комнату, и указывается на какую именно. В данном случае оформляется договор куп-ли-продажи, в котором нотариус указывает, что пере-ходит право собственности на долю и право владения и пользования конкретной комнатой. Тогда все права будут документально подтверждены. Можно, конечно, и заключать договор дарения, но в данном случае все равно нужно будет приводить собственников, чтобы оформить заявления только о том, что они не возражают, что право владения и пользования переходит на конкретную комнату, и указывается на какую именно. Но в таком случае возникает вопрос: зачем оформлять мнимую сделку? Безусловно, если получить необходимые документы от остальных собственников невозможно, то оформлять отчуждение можно только договором дарения.
Ну, в таком случае соотносить вышеуказанные риски с необходимостью приобретения «идеальной доли» должен сам потенциальный покупатель, что-бы не получилась ситуация, как в известном российском фильме - «никто вашу долю не видит, а она есть».
