Земельный вопрос - не единственное, однако подчас основное, что тревожит
покупателей загородной недвижимости. Разберем только характерные
случаи, на которых следует сосредоточиться.
При желании купить участок требуется проконтролировать право
собственности продавца на землю. Кроме рядовых выписок из земельного
кадастра, проверьте историю участка. Нередко сталкиваемся, что история
покупки участка в прошлом не во всех случаях отличается юридической
безупречностью.
Требуется проверить назначение и допустимое применение участка, которое должно предусматривать допустимость строительства жилого дома. Большая часть продаваемых сегодня земельных участков под индивидуального жилищного строительства, раньше относилась к землям сельскохозназначения. Требуется проверить, проверить был ли выдержан процесс перемены назначения и допустимого использования. Есть случаи, когда подобный перевод осуществлялся руководителями местного самоуправления с превышением прав, таким образом, был незаконным.
Огромной спросом пользуются участки у водоёмов, хотя, нужно помнить, что его береговая полоса, которая относится к территории общего использования, составляет от 5 метров до 20 метров. Помимо того, назначаются водоохранные зоны, размером 50 - 200 метров, а для водоемов, применяемых для хозяйственного и питьевого водоснабжения, вдобавок и санитарно-защитные зоны. Следовательно, нужно удостовериться, в возможности строительства жилого дома на выбраном участке.
Каковы риски при покупке участка земли без подряда? Может ли продавец дать гарантии выполнения обязанностей по прокладыванию коммуникаций?
Всё подчинено правильности оформления отношения сторон. Чаще стороны оформляют отдельно куплю-продажу участка земли и контракт о предоставлении услуг по проводке коммуникаций. Это основной риск приобретателя земли.
Т.к. ответственность продавца по проведению коммуникаций указаны в соглашении по оказанию услуг, соответственно, то, в случае ненадлежащего выполнения договоренностей покупатель будет вправе выдвинуть претензии на основании этого соглашения. Разорвать сам контракт купли-продажи участка земли по этому основанию будет нереально, так как купля-продажа на этот момент будет соответствующим образом исполнена. Однако, иногда стоимость прокладки коммуникаций уже заложена в стоимость участка земли, а в контракте на оказание услуг указана фиктивная сумма. В этом случае возвратить сумму переплаты едва ли удастся.
В следствии этого советуем покупателям тщательно изучать договоры, которые необходимо заключить, и снизить риски, связанные с их предполагаемым неисполнением.
Возможно предусмотреть отсрочку платежа, чтоб часть стоимости, требуемая для уплаты за подведение коммуникаций, оплачивалась после реального оказания услуг. Возможно предусмотреть в контракте и другие обеспечительные меры.
Обязан ли хозяин объекта загородной недвижимости нести затраты на общую инфраструктуру посёлка (содержание дорог, охрана и т. д.)?
Расходы за коллективную инфраструктуру в некоторых участках земли могут быть довольно значительным. Действующее законодательство детально регламентирует порядок содержания общей инфраструктуры многоквартирных домов и обязанности собственников по её содержанию.
Что до общей инфраструктуры посёлка, то законодательно этот вопрос не урегулирован. Подобные обязательства могут быть приняты собственником на себя добровольно, к примеру, путём заключения контракта оказания услуг (на управление, охрану и т. д.) или путём внесения взносов в соответствующее некоммерческое объединение, потребительский кооператив и т. д.
Что относится к договору по предоставлению услуг, то, по общему правилу, принудить собственника к заключению подобного контракта нельзя. Хотя могут быть исключения. К примеру, в некоммерческом объединении член подобного объединения обязан принимать участие взносами в содержании общего имущества, а при выходе из объединения заключить контракт на содержание и использование общего имущества.
