Продать недвижимость сейчас сложнее, чем купить. Выгодная, с точки
зрения покупателя, позиция рынка, когда сумма торга по объектам
достигает 10% от первоначальной стоимости, может обернуться другими
уловками продавца. Продавец
в большинстве случаев уже понимает реалии рынка и необходимость
снижения цены на свой объект. Но ему уже очень не хочется получить за
него меньше. Рыночные теории говорят нам о том, что когда невозможна
ценовая конкуренция, в игру вступает конкуренция дифференциации товара.
Ценовая конкуренция на любом рынке – игра очень жесткая, и лишь лидеры
рынков способны к ней. Т.е. либо вы устанавливаете самую низкую цену и
покупатель ваш, либо самую высокую, но и объект у вас должен быть
уникальный и лучший. На рынке недвижимости первый случай продавцам не
выгоден и не интересен, а объектов, подходящих под второй случай, -
единицы.
Именно поэтому, дабы оправдать цену, продавец изыскивает преимущества
своего объекта. Когда такие преимущества есть - это хороший вариант для
покупателя.
Но часто бывает и так, что чтобы не снижать цену, продавец просто
тщательно скрывает недостатки. Здесь, конечно, речь идет о готовом
жилье, квартирах, в которых уже жили. И "обжитость" часто только
помогает эти недостатки скрыть. Даже при первом просмотре "
незамыленный" взгляд не в состоянии уловить все. Конечно, ремонт вы все
равно будете делать. Но есть детали, которые могут обойтись в гораздо
большие суммы затрат, чем вы предполагали.
На что же обратить внимание покупателю?
Электрокоммуникации. Красота розеток и выключателей может скрывать
поврежденные кабели. В этом случае вам придется не просто менять
розетку, а "штробить" стену до ближайшей разводной коробки, менять
кабель, штукатурить шов и переклеивать обои
Гипсокартон. Сделанные из гипсокартона стены, хотя и красивы, могут
стать для вас проблемой, если ремонт делался давно и кое-как. Бог
знает, что может быть за ними. Если коммуникации проложены за
гипсокартонном, то любое повреждение их черевато…. Хорошие строители
выводят все стыки проводов, предохранители, клеммы и т.п., например, за
декоративные карнизы с тем, чтобы потом до этих технических деталей
можно было добраться.
Скрытые коммуникации: электросети, водопроводы и отопительные трубы под
полом, за гипсокартоном и декоративными панелями. Это все красиво,
функционально, и, как правило, обязательный атрибут квартир с так
называемым евроремонтом. Обязательно потребуйте разводную схему, схемы
электрофаз, вентилей и вывода на электрощит у предыдущего хозяина. Либо
вы никогда не разберетесь в этих хитросплетениях, либо вам придется
снимать панели. Также выясните, как поменять лампы, если стоят
современные светильники, как они подсоединены, каково напряжение (220
или 12 вольт), есть ли скрытые трансформаторы.
Ковролин и линолеум. Тут возможны две основные проблемы. Если вы не
собираетесь его пока менять, имейте в виду, что это могут быть старые
дизайны, которых вы не найдете в магазине. Попросите остатки у
продавца. Вторая проблема – то, что под напольными покрытиями. Если это
бетонная стяжка, полы могут быть холодными, но не преподнесут
сюрпризов. Но если под ними ДВП, фанера или еще бог знает что, то все
это может отсыреть, прогнить, просесть, начать скрипеть. Особенно это
касается квартир-"утопленниц". Потолки и стены могут быть
отремонтированы, а прикрытый покрытием пол и лаги под ним продолжают
гнить.
Углы и плинтуса. В старых домах следует обратить особое внимание на
наличие под ними дыр, трещин, плесени и прочих "прелестей". Загляните
за и под батареи, под ванну, в углы кладовок. Проверьте и
работоспособность батарей.
Остекление и обшивка лоджий и балконов. Проверьте, работают ли
механизмы, открываются ли рамы. Особенно, если квартиру осматриваете в
холодное время года, когда не очень-то хочется выходить на холод. Под
обшивкой и панелями в старых домах могут сыпаться стены, трескаться
цемент и т.д.
Сразу проверьте исправность электрощитка (контактов и автоматов),
вентилей и водомеров. Не говоря уже о снятии с них показаний счетчиков.
Наконец, входные двери. Механизмы сейфового типа, сложно заменяемые
замки… Возьмите адрес фирмы-изготовителя или установщика. Возможно,
существует гарантия на замки и установку.
