Какова реальная стоимость строительства квадратного метра и что ждать в 2010 году?
Профильное Министерство ежегодно дает среднюю
стоимость строительства жилого здания; в этом году, например, в Киеве
она составляла 4821 грн. (около $600), по Киевской области - 4154грн.,
по Днепропетровской области эта цифра 4200 грн, эквивалент $525.
Данный вопрос обсуждали участники интерактивной конференции "Недвижимость и строительство в Украине: итоги года"
Жестокая реальность
"4200-
стоимость строительства исключительно коробки дома,- без сетей, оплаты
землеотвода, и т. д", - заявил заместитель председателя правления
Строительной палаты Днепропетровской области Леонид Турчин.
В
компании "Созидатель" посчитали, что собственно строительство здания –
это 54% в себестоимости жилья. Остальные 46% (3587грн)- это отчисления
местным органам власти на развитие инженерно-транспортной и социальной
инфраструктуры (7%), выполнение технических условий (внешние сети)-14%,
отвод земельного участка – 4%, компенсация за текущее отселение граждан
и компенсация органам местного самоуправления за отселения прошлого
периода – 15%, обслуживание кредитных средств-6%. Итого, себестоимость.
1 кв. м. по Днепропетровску сегодня составляет 4200+ 3587=7777. (Это
при строительстве 17-этажного дома). Сегодня при нулевом уровне
рентабельности цена колеблется от 7500 до 8000 грн за 1 кв. м.
Согласен
с Л. Турчиным и директор компании "Украинская Торговая Гильдия" Виталий
Бойко: "информация про себестоимость квадратного метра киевского жилья
в $600 не соответствует действительности. Эта сумма – примерно половина
затрат застройщика. По информации, которая поступает с "живых" киевских
строек, сегодня себестоимость жилья – $1100 – 1400".
По
его словам, цена $1100 -1300 за метр квадратный в объекте вводимом
через год – вполне адекватна и не приносит девелоперу сверхприбылей.
Скорее она позволяет выжить, расплатившись с кредитами и пополнив
оборотные средства. Сегодня все девелоперы стремятся вернуть поток
покупателей, не думая о прибыли.
Несколько другие данные у Киевских риелторов:
Киев - $1975/кв. м (массивы стартуют от $1000/кв. м),
Одесса - $1000-$1100/кв. м.,
Харьков – около $850/кв. м.,
Днепропетровск – около $800/кв. м.
"Это средние показатели, дифференциация достаточно большая", - поделился цифрами Александр Рубанов.
Цена 2010
Говоря
о прогнозе цен, следует понимать, что рынок уже сейчас четко разделился
на рынок готовой или почти готовой недвижимости и рынок "имущественных
прав".
По мнению председателя совета директоров
ОАО "ИСК Авантаж" Юрия Костоглодова, в первом сегменте цены вряд ли
претерпят существенные изменения, прежде всего ввиду ограниченности
самого рынка и невысокого объема предложения. Второй же сегмент имеет
весьма условные цены, поскольку сделок здесь практически нет.
Поэтому
основным фактором ценообразования в 2010 году станет не снижение
спроса, исчезновение ипотечного кредитования, а сама трансформация
рынка в рынок покупателей и рынок готового жилья. Рынок же
имущественных прав будет определяться активностью застройщиков, его
репутационными качествами.
"В 2010 году цены на
жилье расти не будут", – к такому выводу пришел Виталий Бойко. По его
прогнозам, они останутся на том уровне, на котором находятся сейчас.
Предпосылок для роста нет.
О падении цен заявил
риелтор Александр Рубанов: "Нас ждет вялое снижение цен до осени 2010
года. Уровень снижения составит от 11% до 26%. В случае девальвации
снижение может быть более сильным, в случае резкой ревальвации –
наоборот".
По его прогнозам, осенью 2010 года
будет определенная стабилизация, которая сформирует боковой тренд до
признаков реального роста доходов населения и экономики.
Противоположного
мнения придерживается кандидат экономических наук, советник главы
правления "Укргазбанка" Александр Охрименко: "в среднем цены вырастут
на 10-12%. Но эконом жилье может подорожать до 20-25%. Но будут и такие
виды жилья, что потеряют в цене 5-7%. Но это все вторичное жилье. На
рынке первичного жилья, цены будут медленно, но уверенно падать".
В
то же время Леонид Турчин считает, что до тех пор, пока цены на
жилищное строительство будут указываться в долларах, о прогнозах в этом
сегменте рынка не может быть речи,- слишком велики сегодня колебания
курса доллара, и непрогнозируемо направление движения. В гривнах цена
будет колебаться плюс-минус десять процентов, в зависимости от
экономической ситуации.
Адрес совета: http://odessa-nedvizhimost.com/publ/sovet_nedvizhimost/kakova_realnaja_stoimost_stroitelstva_kvadratnogo_metra_i_chto_zhdat_v_2010_godu/1-1-0-125