По итогам 2009 года планка цен на квадраты в традиционном
долларовом исчислении упала на 45% от пиковых значений 2008 года. В
результате у многих покупателей жилья на пике стоимости суммы
не выплаченных кредитов уже превышают реальную стоимость приобретенной
квартиры, а значит, даже продажа такого жилья проблемы заемщиков не
решает. Кризис изменил отношение к инвестициям в недвижимость, особенно к приобретению жилья с помощью ипотеки под неподъемные проценты.
В течение прошлого года ценовой пузырь на рынке жилья не лопнул,
а всего лишь немного сдулся. Ведь в условиях падения уровня реальных
заработных плат огромный разрыв между доходами большинства наших
граждан и ценами на квадратные метры в принципе не уменьшился, а для
отдельных категорий потенциальных покупателей даже увеличился.
Резко уменьшилось и количество претендентов на покупку жилья
бизнес-класса. Зачастую клиентами риелторов становились топ-менеджеры
либо владельцы магазинов, торговых фирм, владельцы помещений в нежилом
фонде и просто предприниматели. Доходы «топов», владельцев бизнеса,
арендодателей и просто предпринимателей в ушедшем году резко упали, а
значит, их приоритетом стало не обновление личных жилищных условий, а
сохранение собственного бизнеса и поиск новых источников заработка.
Недвижимость же сейчас является скорее головной болью инвесторов.
- большое количество накопившихся в стране, экономике и обществе
проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание
производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая
инфляция, постоянные политические противостояния... Список можно
продолжать.). Как следствие этого:
- отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;
- мощнейший экономический кризис в стране и мире;
- сокращение экспорта и инвестиций;
- резкое снижение доходов большинства потенциальных покупателей;
- уход с рынка недвижимости спекулятивного капитала;
- значительное сокращение потенциальных покупателей, не дождавшихся
адекватных цен на жилье и уже потративших часть своих сбережений,
например, на покупку автомобиля;
- прекращение ипотечного кредитования;
- переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение
к недвижимости, она утратила свою инвестиционную привлекательность);
- паника, возникшая в разгар кризиса в среде приобретателей ипотеки, а также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;
- развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.
Отдельно стоит остановиться на факторе ипотеки в истории развития отечественного рынка жилых «квадратов».
С 2003-го по 2008 год именно бездумное кредитование обеспечило гонку
цен и рождение огромного пузыря и на рынке жилья, и в национальной
экономике в целом. Это ненормально, когда человек с доходом в 4-5 тыс.
грн. брал в кредит авто с ежемесячной выплатой 500 у.е. или секретарша
с доходом в 3 тыс. грн. покупала в кредит мобилку за тысячу «зеленых».
Люди не тянули выплату кредита, но жадность чиновников, банкиров,
продавцов, всех остальных участников этих процессов, в т.ч.
покупателей, оказалась сильнее.
Что касается конкретно ипотеки, то обилие проблем с уже выданными
кредитами (по оценкам независимых экспертов, каждая третья гривня в
ипотечной системе уже стала сомнительной в плане возврата) делает
невозможным быстрое возрождение ипотеки в Украине.
Правда, на сегодня около десяти банков декларируют выдачу ипотеки,
однако, кредит под 25-28% годовых с первоначальным 50-процентным
взносом используется в основном теми клиентами, которые накопили почти
всю необходимую для покупки сумму и на завершение покупки им не достает
относительно скромных 10-20 тыс. у.е.
Если сейчас сделки совершаются по усредненной цене в 1700 у.е. за кв.
м, риск-менеджмент банков допускает преодоление рынком недвижимости
нижней ценовой планки в 850 у.е. за «квадрат».
Кстати, по итогам 2009 года представители риелторских агентств
утверждают: если раньше около 80-90% всех сделок на рынке проводилось с
помощью ипотеки, то теперь количество сделок с использованием заемных
денег уменьшилось до 1-2%.
Прогноз на 2010-й
В начале наступившего года ничего интересного на рынке недвижимости
происходить не будет. Та же стагнация, те же вялотекущие сделки. Низкая
деловая активность обусловлена тем, что участники рынка будут ожидать
развязки политических и экономических кроссвордов. Цены при этом
продолжат свое плавное «приземление».
В более отдаленной перспективе в течение года ситуация может
развиваться по двум сценариям. Первый и более предпочтительный для
игроков рынка предполагает постепенное снижение ценовой планки на
протяжении всего 2010 года. Кредитный наркотик на рынок доставлен не
будет. И те около 60 банков, выставленные в Украине на продажу, как,
впрочем, и все остальные финансовые учреждения, будут более озабочены
собственным выживанием нежели поиском новых клиентов для призрачной
20-летней ипотеки.
Развивать кредитование возможно лишь в стране, курс национальной валюты
которой можно с более-менее твердой степенью уверенности предсказать
хотя бы на год-два вперед, а не в ситуации, когда не известно, что
будет происходить на валютном рынке и в экономике страны даже через
одну-две недели.
Второй сценарий, предполагающий обвал на рынке и снижение цен в
эконом-сегменте на сотни долларов на одном квадратном метре, а в
сегменте премиум-класса на тысячи долларов за тот же переоцененный
квадратный метр, может произойти в двух случаях:
1: обвал неминуем, если на аукционы будет выброшено залоговое жилье или
на рынок массово просочатся инвестиционные квартиры. Пока что
организованного выброса банками залоговых квартир не произошло,
залоговое жилье если и продавалось, то либо «вывешивалось» на сайтах по
заведомо завышенным ценам, либо по более адекватным ценам продавалось
самим сотрудникам банков.
2: повторную панику на рынке могут спровоцировать валютные курсы. Если
доллар перевалит за десятку, а евро за пятнадцать, цены на рынке
недвижимости улетят далеко вниз. Кстати, растущая пирамида на рынке
государственных ценных бумаг (те, кто заводит валюту в Украину, чтобы
подняться на высоких процентах, обещанных по ОВГЗ, могут быть неприятно
удивлены тем, сколько им придется заплатить за то, чтобы эту же валюту
из страны вывести) и неудержимое желание чиновников использовать
резервы НБУ для покрытия бюджетного дефицита позволяют предположить,
что девальвация гривни не за горами, и вопрос состоит лишь в глубине ее
падения.
В пользу покупателей работает и психологический фактор. Это достаточно
парадоксально, но на падающем рынке мало кто покупает, желание покупать
пробуждается на растущем рынке. Этот видимый парадокс имеет основание в
банальной человеческой жадности: «если завтра будет дешевле, зачем
брать сегодня?»
В любом случае на 2010 год можно с достаточной степенью уверенности
спрогнозировать понижательный тренд на рынке недвижимости. Если частный
бизнес уже оптимизировал расходы, то государству только предстоит это
сделать. Долги огромны. Инвестиций в приемлемом размере нет.
Производства конкурентоспособной продукции нет. Более 10 миллиардов
«баксов» от международных спонсоров уже благополучно и бездарно проели.
Всю экономику заносит на поворотах. Перспектив у рынка недвижимости
также нет. И ценам на «квадраты» в такой ситуации только одна дорога -
вниз, а будет ли это плавное снижение или обвал, станет ясно уже в
ближайшие месяцы.
