Каждый девелопер заинтересован в том, чтобы бизнес-центр или просто офисное помещение, в разработке, строительстве и сдачи в аренду которого он принимает непосредственное участие, был успешным, востребованным на рынке коммерческой недвижимости.
Ещё несколько лет назад аренда офисов в бизнес-центре производилась компаниями-арендаторами до того, как здание будет сдано в эксплуатацию. Происходило это из-за роста большого количества средних и мелких компаний, которым необходимо было снять офис для размещения своих сотрудников, а офисов на тот момент было меньше, чем компаний, поэтому офисные помещения расходились как горячие пирожки. Сейчас все не так радужно на рынке коммерческой недвижимости: арендаторы хотят снять офис подешевле и они имеют такую возможность, потому что офисов с каждым годом сдается в эксплуатацию все больше и больше. А в условиях кризиса девелоперы могут вообще остаться в большом минусе, особенно это касается тех, чьи офисы принадлежат к элитному классу, потому что компании-арендаторы тщательно подходят к выбору офисного помещения: хотят снять офис за меньшие деньги, но с максимальным комфортом и удобствами.
Итак, чтобы бизнес-центр был востребованным на рынке коммерческой недвижимости и пользовался успехом у арендаторов, нужно учитывать несколько факторов. Во-первых, следует помнить, что внешние признаки офисного центра: сверкающий мраморный пол, фонтаны в центре, кожаная мебель, бесшумные лифты – это не критерий успешности и востребованности данного офисного помещения. Бывает и такое, что владелец потратил крупную сумму денег на обустройство офиса, надеясь на его быструю окупаемость, и теперь находится «в минусе». Единственный внешний признак успешности офисного центра – это заполняемость его арендаторами. Другими словами, то, с какой скоростью производится аренда офисов в бизнес-центре компаниями-арендаторами, и говорит о его успешности. Но слишком быстрая, 100-процентная заполняемость офисного помещения, может быть сигналом тревоги для владельца. Скорее всего, те арендные ставки, которые он зафиксировал для компаний-арендаторов, ниже средней рыночной цены, по которой производится аренда офисных помещений такого класса, и владельцу можно смело поднимать арендную плату. Кроме того, собственнику следует заполнять офисное помещение приблизительно на 97-98%. Оставшиеся 2-3% нужно оставить как резервное пространство для растущих компаний, которые уже арендовывают офис в бизнес-центре, и, возможно, в скором времени смогут снять дополнительный офис для расширившегося штата сотрудников. Такое предложение будет очень выгодным для владельца офиса. Если же в бизнес-центре постоянная текучка, то это также говорит о том, что арендаторов что-то не устраивает: скорее всего, аренда офиса в этом бизнес-центре дорогая, а качество офиса оставляет желать лучшего. Хороший, качественный офис компании будут арендовывать на длительный срок.
Говоря о доходности и успешности офисного центра, следует учитывать его срок окупаемости. По России эти показатели разнятся: в Москве это 3-8 лет, в регионах чуть больше – до 10 лет, в Санкт-Петербурге - 6-7 лет. Российские показатели окупаемости офисных центров приближаются к европейским, где офисный центр окупается в течение 15 лет. Прибыльность офисных центров также снижается. Самые прибыльные офисы, по мнению специалистов, - это офисы класса В, где соотношение цена-качество очень приемлемое для потребителя, и компании-арендаторы хотят снять офис именно в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости, даже сейчас, в период экономического кризиса, спрос на офисы класса В практически стабилен. В офисы класса А вложения инвестора всегда очень велики, а вот ставка на аренду офисов этого элитного класса иногда равна арендной ставке на качественный офис класса В, поэтому и ждать окупаемости и прибыли после того, как помещение сдано в эксплуатацию, и произведена аренда офисов компаниями-арендаторами, можно очень долго. Вложения в офисные помещения класса С достаточно небольшие, аренда офиса в центре, у них сравнительно недорогая, поэтому и прибыль также не будет огромной. Нужно учитывать все эти показатели при проектировании и постройке нового офисного центра, чтобы не потерять вложенные средства, а, наоборот, приумножить их в несколько раз.
К критерию успешности офисного центра относится и его востребованность на рынке коммерческой недвижимости. Сейчас спрос на офисные помещения в Москве довольно высокий, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране. Один из востребованных секторов – это офисы класса В. Аренда офисов класса В в Москве производится крупными и средними компаниями, для которых важно качество и комфорт «второго дома» по достаточно невысокой цене. Большим спросом также пользуются офисные центры, которые расположены в центре города и имеют удобную парковку. Но в центре внимания компаний-арендаторов находятся и комфортабельные офисы, которые удалены от центра, но имеют хорошую транспортную доступность, большое количество парковочных мест. Аренда таких офисов в Москве занимает значительное место на рынке спроса коммерческой недвижимости.
Подводя итог всему вышесказанному, следует заметить, что востребованность офиса, окупаемость вложений инвесторов, доходность офисного помещения зависит ещё и от того, насколько качественно будет проведен первичный анализ рынка коммерческой недвижимости ещё до начала постройки бизнес-центра. Планировать постройку офисного помещения нужно только с твердой уверенностью в том, что это принесет доход и не нанесет убытки девелоперам. Проектировщикам необходимо изучить сегодняшние требования к объектам недвижимости в коммерческом секторе, а также новые тенденции в этой сфере, убедиться, что аренда именно такого офиса необходима компаниям. Необходимо правильно выбрать класс офисного центра, произвести грамотное зонирование офисной площади, спроектировать его так, чтобы офис отвечал всем инженерно-техническим требованиям. Все это нужно делать профессионально и на высоком уровне, учитывая при этом, что сотрудники компании-арендатора будут проводить в этом офисе большое количество времени.
