Облигации в инвестировании жилищного строительства.
До недавнего времени привлечение денежных средств в жилищное строительство осуществлялось на основании гражданских договоров, предусмотренных Гражданским кодексом Украины (договоры о совместной деятельности, инвестиционные договоры, договоры о долевом участии в строительстве и ряд других).
Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» ввел новые механизмы финансирования жилищного строительства. 14 января 2006 года со вступлением в силу изменений в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", финансирование жилищного строительства стало возможным «исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости». Следуя этим законодательным актам, застройщики начали активно применять новые механизмы финансирования жилищного строительства. Преобладающими на сегодняшний день являются: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), а также финансирование путем выпуска беспроцентных целевых облигаций. И, если с первым видом финансирования потенциальным инвесторам разобраться не очень сложно в виду распространенности механизма, то с остальными двумя зачастую возни-кают сложности. Непонимание механизма финансирования инвестором препятствуют его желанию вступать в правовые взаимоотношения с застройщиком.
В этой статье мы хотели бы разъяснить потенциальным инвесторам механизм участия в финансировании жилищного строительства путем выкупа целевых облигаций.
Порядок выпуска, обращения и погашения целевых облигаций предусмотрен Законом Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке” и Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондового рынка (ГКЦБФР). Эмитентом (юридическое лицо, которое от своего имени размещает облигации) таких облигаций может быть исключительно лицо, у которого есть законные права собственности или пользования земельным участком, на котором предполагается сооружение объекта жилищного строительства. Таким законным правом может быть право собственности, право постоянного пользования или право пользования на основании договора аренды.
По сути облигация подтверждает право ее собственника на единицу площади в строящемся объекте недвижимости. Облигации размещаются пакетами. Количество облигаций в пакете определяется путем деления общей площади обособленного помещения на часть площади этого помещения, которое составляет одну облигацию. Как показывает практика, с этим исчислением у инвесторов возникают трудности. Разъясним все это примером. К примеру, одна облигация составляет 0,01 кв.м. квартиры в строящемся жилом доме. Общее количество облигаций в пакете, который предлагается к продаже составляет: S/0,01 кв.м., где S – общая площадь квартиры, а 0,01 – часть квартиры определенная в одной облигации. Так, общее количество облигаций в квартире площадью 100 кв.м. будет составлять 100 кв.м./0,01 кв. м, а именно – 10 000 облигаций.
Облигации могут выпускаться либо в документарной форме (именные целевые облигации), либо в бездокументарной форме (обязательно с именной идентификацией). Первым этапом покупки инвесторами целевых облигаций в бездокументарной форме выступает заключение договора на открытие счета в ценных бумагах в хранителе. Таким хранителем может выступать банк или торговец ценными бумагами. Следующий этап - заключение договора купли-продажи ценных бумаг. Цена такого договора составляет стоимость пакета облигаций (определяется путем умножения количества облигаций в пакете на стоимость одной облигации). На сегодняшний день застройщики практикуют заключение договора андеррайтинга (обслуживания эмиссии ценных бумаг) с коммерческими банками, которые и осуществляют продаж ценных бумаг от имени и по поручению застройщика. Оплаченный пакет облигаций зачисляется инвестору на открытый им счет в ценных бумагах. Моментом возникновения права собственности на пакет облигаций является их зачисление на счет в ценных бумагах. Подтверждением права собственности инвестора на пакет облигаций является выписка со счета в ценных бумагах, которая предоставляется хранителем. Гарантией инвестора на закрепленный за ним объект инвестирования служит заключенный с застройщиком договор бронирования проинвестированной квартиры. Основными условиями договора бронирования указывается тип бронируемого помещения (квартира, машино-место в подземном паркинге, нежилое помещение), общая площадь, этаж, другие характеристики помещения при необходимости, обязательства сторон (обязательство инвестора по приобретению необходимого количества облигаций и условия передачи помещения в собственность инвестора). Сам договор бронирования как вид гражданско-правового соглашения в законодательстве отсутствует. Поэтому руководствуясь принципом свободы договора, все же нужно помнить о необходимости его грамотного составления. Главным условием здесь должно быть описание процедуры и момента получения права собственности на помещение инвестором.
На вторичном рынке целевые облигации находятся в свободном обращении. Однако, следует помнить, что до момента выкупа 100% пакета облигаций инвестором, последний не имеет право его отчуждения третьим лицам.
Погашение облигаций осуществляется согласно проспекта их эмиссии, который является главным руководящим документом юридических отношений между эмитентом (застройщиком) и инвестором. Проспект эмиссии ценных бумаг публикуется в официальном издании ГКЦБФР за 10 дней до начала открытого размещения целевых облигаций.
Как показывает практика, передача в собственность инвесторов закрепленных за ними помещений согласно договора бронирования осуществляется путем погашения пакета облигаций и подписания сторонами акта приема-передачи забронированного помещения. Погашение облигаций осуществляется путем перечисления ценных бумаг со счета инвестора на счет эмитента. Следует отметить, что обязательства эмитента перед инвестором прекращаются в момент подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Поэтому, инвесторам следует иметь в виду, что все существующие претензии к застройщику необходимо решать перед его подписанием. Оформление права собственности на помещения в государственных органах осуществляется эмитентом (застройщиком) согласно действующего законодательства, но за счет инвесторов, если иное не предусмотрено в договоре бронирования помещения.
Насколько защищенными являются инвесторы в данной схеме финансирования жилищного строительства вопрос спорный. Гарантией выполнения эмитентом своих обязательств перед инвесторами должен выступать объект финансирования. Но право собственности на такой объект наступает согласно подписанным сторонами документам только после погашения облигаций и подписания акта приема-передачи. Договор бронирования помещения – всего лишь гарантия получения забронированного помещения после сдачи объекта в эксплуатацию и погашения облигаций. В случае если застройщик окажется финансово несостоятельным для завершения строительства объекта, инвесторам ничего не останется как тратить свое время на бесчисленные иски и судебные разбирательства. Немного исправляет ситуацию предусмотренная законодательством возможность эмитента обеспечить выполнение своих обязательств перед инвесторами гарантией, страховкой или поручительством. Но подчеркнем еще раз, это всего лишь право эмитента, а не его обязанность. И последнее – права эмитента на земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство. Проверка таких прав осуществляется только ГКЦБФР на стадии регистрации выпуска целевых облигаций и проспекта их эмиссии. Но к сожалению, во время нестабильной ситуации с земельными правоотношениями в Украине, уповать на законность и длительность земельных правоотношений не может ни застройщик, ни инвестор.
