Риэлторам, которые не первый день работают на рынке, известно, что оценка земельного участка, совершенная профессиональным оценщиком, обычно далека от той суммы, о которой ведут речь продавец и покупатель земли. Конечно, выезжая на объект, риэлтор также должен уметь прикинуть ориентировочную рыночную стоимость участка, а значит, должна быть знаком с основными факторами ценообразования. А вот по переводу различных характеристик земли в цифры, коэффициенты и формулы - это уже дело экспертов-оценщиков. Впрочем, поиск и заказ их услуг обычно ложится на плечи посредника. И если на рынке квартир большинство риэлторов уже, как говорится, собаку съели, то неосведомленность с нюансами рынка земли может обернуться «поглощением» их собственного заработка. Так давай, какой вид оценки земельного участка и в каких случаях имеет заказывать риэлтор, сопровождая сделки по отчуждению земли под жилую застройку, и какие особенности следует при этом учитывать, чтобы не остаться без комиссионных. Такие разные оценки
Для определения оценки земельного участка, в зависимости от цели и методов этой процедуры, проводится: бонитировки почв, экономическая и денежная оценка земель. Сейчас нас будет интересовать лишь денежная оценка. Она бывает двух видов: нормативная и экспертная. Нормативная денежная оценка (государственный) применяется, в частности, для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности и т.д. Проводят нормативную оценку земельных участков юридические лица, получившие лицензии на проведение работ по землеустройству.
Экспертная денежная оценка (независимая) заказывается при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них (в частности, для целей купли-продажи, залога, страхования, бухгалтерского учета и т.п.). Этот вид денежной оценки необходим для определения стоимости объекта оценки. Осуществлять профессиональную экспертную оценку (а непрофессиональная просто не учитывается как таковая, проведенная с нарушением квалификационных требований), как известно, имеют право граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, которые сдали квалификационный экзамен и получили соответствующее свидетельство оценщика.
Теоретически пакет документов для продажи земельного участка должен прежде содержать: - Государственный акт о праве собственности на землю; - Отчет о независимой экспертной оценке (иногда нотариусы просят еще и нормативную оценку, но это редкость. - Выдержки из реестра ограничений и обременений.
При купле-продаже земли оценка интересует прежде нотариуса, в этих соглашениях выступает как налоговый агент. «При заключении договора налог берется с суммы, указанной в договоре, однако если эта сумма ниже экспертную оценку, то налог берется не ниже экспертной оценки, - объясняет вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. - Скажем, участок оценен экспертом в $ 100 тыс., а стороны договорились продать ее за $ 80 тыс., следовательно, сумма налога должна исчисляться с суммы $ 100 тыс. На основании оценки нотариус выставляет счета, и обычно лишь получив соответствующие квитанции об оплате, начинает оформлять соглашение ».
Иногда риэлторы ли по забывчивости, то ли по незнанию не сообщают клиенту о том, что кроме 11% в пенсионный фонд и 1% от стоимости объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, если его площадь превышает 100 м2 (впрочем, облагается лишь часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения), обращает внимание господин Вдовенко. В таком же порядке облагается доход от продажи объекта незавершенного строительства. Если об этом не сообщить зав-своевременно, то этот 1% риэлтор рискует заплатить из собственных комиссионных, а это может быть значительная сумма ... Если общая площадь жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 м2, то доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), не облагается.
Заказчиком экспертной оценки обычно выступает продавец, хотя в практике господина Вдовенко были и такие случаи, когда оценку заказывал покупатель, которому участок нужна была срочно и который мог переплатить, процедуру осуществили за три дня. По уши в соглашении, или Он риэлтор, он же оценщик, он же ...
В прошлом номере мы затронули вопрос: возможно ли и целесообразно ли риэлтору совмещать обязанности оценщика и посредника в операциях с недвижимостью. Говоря о роли и ответственности риэлтора в оценке земельного участка, мы снова невольно вернулись к предыдущей дискуссии.
Так, директор юридической фирмы «София», адвокат Александр Поливодский считает, что риэлтор и оценщик - это должны быть разные лица. Относительно ответственности, то у риэлтора она определяется договором, который он заключил со своим клиентом. Зато оценщик, кроме договорной ответственности, может нести и административную, и уголовную.
Разделяет такое мнение и завкафедрой землеустроительного проектирования Национального аграрного университета, кандидат юридических наук Андрей Мартын: «Лицо, осуществляющее оценку земельного участка, никоим образом не должна быть связанной с процессом продажи этого участка - в этом гарантия честности и независимости оценки. Сочетание в одном лице оценщика (лица, определяет рыночную стоимость участка) и риэлтора (лица, обслуживающей купле-продаже участка) недопустимо и может привести к признанию оценки, осуществленной таким лицом, недействительной. Принципиальным условием экспертной денежной оценки земельного участка должна быть полная незаинтересованность оценщика относительно количественного значения оценки.
Риэлтор может быть оценщиком и наоборот - законодательство этого не запрещает, однако не будучи оценщиком, риэлтор не сможет учесть влияние на стоимость участка ее месторасположения, наличия ограничений в использовании земли, удаленности или близости к дороге, ставка, леса, убежден оценщик со стажем, директор финансовой компании «Титан» Вадим Каганов. Вот только по закону нельзя использовать оценку для себя и связанных лиц, напоминает он.
Не видит никаких препятствий в сочетании риэлторской деятельности по оценочной (при наличии соответствующей лицензии) и Руслан Вдовенко. Тем более, по наблюдениям специалистов Земельного союза, сегодня эпизодическими участниками рынка земли стали стоматологи, политики, учителя ... Конфликта интересов в таком сочетании, по его мнению, нет, ведь заинтересованность риэлтора оказывается в сумме продажи (а точнее комиссионных от нее), а экспертная оценка на цену продажи фактически не влияет.
Что же касается ответственности за недобросовестную или некачественную оценку земельного участка, то, по убеждению заведующего сектором юридической фирмы «Салком» Дмитрия Шевченко, требовать от риэлтора возмещения ущерба в связи с низкокачественной оценкой земли нет смысла. Ведь большинство агентств недвижимости, риэлторов, предоставляя комплексно все необходимые услуги для приобретения земельного участка, пытаются снять с себя ответственность за качество соглашения, заключение которого они сопровождают. С другой стороны, часть риэлторов и агентств гарантируют своим клиентам качество заключенных по их содействия соглашений и качество работы экспертов, оценщиков, которыми привлекаются. Такие гарантии могут подтверждаться соответствующим сертификатом или гарантийным письмом. Поскольку риэлтор, как правило, самостоятельно осуществляет поиск оценщика, заказывает оценку, то клиент фактически лишается возможности напрямую общаться с оценщиком, требовать возмещения убытков и т.д. В этом случае юрист рекомендует предусматривать в договоре с риэлтором штрафные санкции, которые понесет риэлтор за нарушение оценщиком правил оценки, выполнение оценки некачественно ... Оценка под кредит: а стоит оспаривать?
Одним из наиболее распространенных случаев применения экспертной оценки земельного участка является оформление ипотеки. Впрочем, заказывать вам здесь ничего не придется. Обычно при любой более-менее серьезном финансовом учреждении, которое занимается кредитованием, ипотекой, работают аккредитованные оценщики при банке, отчетам которых он доверяет, или же оценщики, являющиеся банковскими сотрудниками. Согласиться на оценку, заказанную ипотекодателем, могут разве что молодые банки.
Оценка, заказанная банком, как правило, является заниженной. Это используется банком как дополнительная гарантия того, что заложенное имущество является ликвидным и из него действительно можно вернуть сумму стоимости заложенного имущества, объясняет Александр Поливодский.
Впрочем, «оспаривать банковскую оценку не стоит, - дает дружеский совет господин Вдовенко. - Это лишено смысла. Если, скажем, вы оценили участок в $ 100 тыс., а банк - в $ 60 тыс., то вы можете подать в суд, но банк не предоставит вам кредит. Возможно, вы оспорит оценку, но зачем, когда вы хотите «дружить» с банком - взять у него кредит? ».
Наконец, подчеркивает Руслан Вдовенко, банк интересует не столько сама оценка, сколько платежеспособность ипотекодателя целом. А для определения последней банкам хватает совсем немного времени, чтобы, проверив информацию о клиенте в разных отделах, принять решение о предоставлении кредита или отказе в нем.
Согласен с ним и Вадим Каганов: «Банк самостоятельно отвечает за деньги вкладчиков и самостоятельно определяет, какой оценке доверять. Есть смысл обратиться в другой банк. Влияние на оценщика - в пределах 10%
Кому же выгодно занижение и завышение оценки земельного участка, возможно повлиять на оценщика и кто за все это отвечать?
Не нарушая действующего законодательства, завышения или занижения оценки земли составляет диапазон 10%, за мыслями разных оценщиков. Завышение, рассказывает господин Каганов, интересует для получения кредита, а занижение стоимости выгодно банку, как уже говорилось, для целей кредитования для уменьшения рисков при вынужденном продажи в случае неплатежеспособности клиента, при приватизации земли, при продаже для уменьшения налогообложения.
Правда, нередки претензии правоохранительных органов к проводимой экспертной оценки, если есть подозрения в ее занижении с целью «уменьшения» фискальных платежей, отмечает Андрей Мартын. А значит, ненадлежащее проведение оценки закладывает в договор соответствующие риски.
При купле-продаже земельного участка частной формы собственности признать сделку недействительной на основании «неправильной» экспертной оценки практически невозможно, но при выкупе земель государственной и коммунальной собственности «заниженная» оценка может стать основанием для обжалования правоохранительными органами решения о продаже земельного участка.
Чтобы обезопаситься от возможных претензий к качеству оценки, господин Мартин рекомендует осуществлять предусмотрено Законом Украины «Об оценке земель» рецензирование отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков, которыми могут пользоваться экспертными советами саморегулируемых организаций оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков (которых в Украине есть две , а также другими оценщиками по экспертной денежной оценке земельных участков со стажем практической работы не менее двух лет.
Среди других механизмов для исправления «неправильной» оценки земельного участка Дмитрий Шевченко приводит такой. Если из отчета оценщика видится недобросовестное оценивания земельного участка, умышленно игнорирование оценщиком существенных факторов и т.п., то следует прежде выбрать другого независимого оценщика, а от предыдущего требовать возмещения убытков в судебном порядке. Не лишним также будет соответствующее ходатайство о лишении оценщика свидетельства. Кстати, решение о лишении свидетельства принимает экзаменационная комиссия по письменному представлению заинтересованных лиц по основаниям неоднократного грубого нарушения оценщиком нормативно-правовых актов по оценке земель, решение суда по фактам непрофессиональной оценки земельных участков и т.д. Если же в отчете были обнаружены чисто технические ошибки, то господин Шевченко советует заранее предусмотреть возможность их исправления в договоре с оценщиком. А нет - то можно обратиться к оценщику с требованием исправить отчет или провести другую оценку.
Кроме лишения квалификационного свидетельства оценщика, последний рискует также понести уголовную ответственность за служебную подделку, служебную халатность и т.д., добавляет Александр Поливодский. Если данные устарели
Случаются и такие ситуации, когда время экспозиции земельного участка затянулось, а в это время то ли инфляция подскочила, то изменилось соотношение спроса и предложения на рынке земли - и стоимость участка значительно изменилась, а следовательно, и отчет об оценке земельного участка устарел ...
По рекомендации Руслана Вдовенко, если время экспозиции продолжается, а срок действия оценки закончился, нужно заказывать новую оценку. Ведь экспертная (независимая) денежная оценка действительна в течение года, отмечает он.
Впрочем, существует еще один интересный механизм, к которому советует прибегать Вадим Каганов - актуализация отчета, когда от его составления до момента продажи прошло длительное время. Расходы в таком случае оплачивает клиент. Что влияет на стоимость
Законодатель предусмотрел учета влияния различных факторов на стоимость застроенного земельного участка, в частности таких как: - Правовой режим земельного участка; - Условия продажи и связанное с ним финансирования; - Дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных цен на недвижимость); - Особенности местоположения; - Физические характеристики земельного участка и состояние застройки; - Условия и ограничения по использованию земельного участка.
Кроме того, как отмечает адвокат Поливодский, на оценку земельного участка влияют и ее юридические характеристики. Так, большое значение имеет стадия оформления земельного участка: то недооформлена должным образом, то оформлена, но по юридическим статусом не соответствует тому, что декларируется. Например, декларируется как земельный участок под склады, но по статусу это личное крестьянское хозяйство. Чтобы юридически перевести желаемое в действительное, надо несколько потратиться, поэтому это также влияет на цену. Важное значение имеет и то, на кого оформлен земельный участок. Так, если владельцем является физическое лицо, то переоформление также займет время и усилия. Однако в случае если земельный участок оформлен на юридическое лицо, продажи земельного участка как такового может и не быть, будет лишь переоформления корпоративных прав на другое лицо, сделать значительно быстрее и проще, поскольку в таком случае меньше всего в оформлении зависит от чиновников.
Дмитрий Шевченко основным фактором ценообразования на землю под застройку называет наличие рядом инженерных коммуникаций, близость расположения жилой или промышленной застройки, состояние домов и их внешний вид. Также важна близость к земельному участку экологически привлекательных территорий. Для загородных участков определяющими факторами являются близость к городу, транспортное сообщение. Не следует забывать и о рейтинге района.
Кроме того, господин Шевченко привлекает внимание к тем факторам, которые определяются особенностью расположения территорий. Так, например, что касается для города Львова, то приближение чемпионата Евро-2012 существенно влияет на стоимость земель под застройку.
«Чисто экономическим фактором ценообразования на землю есть большой спрос на нее. Среди самых распространенных факторов ценообразование на землю под застройку следует также назвать: увеличение банками количества ипотечных кредитов, повышение себестоимости строительства, ужесточения условий отвода земли под строительство на региональном и местном уровне, искусственное повышение цены », - добавляет он.
На цену земель под застройку влияет и запрет на изменение целевого назначения сельхозземель.
Изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, которые сегодня сконцентрированы инвесторами в форме пока ограниченно ликвидных сельскохозяйственных угодий (в частности, на Киевщине), способная почти полностью удовлетворить потенциальный спрос покупателей на среднесрочную перспективу, объясняет Андрей Мартын. Есть значительное преобладание предложения над спросом в таких обстоятельствах может стать предпосылкой для снижения рыночных цен на землю под застройку и уменьшение привлекательности земли как объекта для долгосрочных инвестиций. Мораторий на изменение целевого назначения земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства в современных условиях позволяет удерживать «стабильный рост рынка» за счет ограничения предложения.
Наконец, несмотря на то, что такие запреты существуют в законодательстве, на сегодня используется целый ряд легальных или полулегальных схем или способов обхода таких запретов. «Конечно, их использование само по себе несет определенные риски, но в любом случае это требует финансовых и организационных затрат, - предостерегает Александр Поливодский. - Однако земли сельхозназначения, как ни странно, не является однородным: это пашня, сенокосы, пастбища, земли многолетних насаждений, это также и целевое назначение - ОСГ, фермерских хозяйств, подсобных хозяйств и т.д. В любом случае затраты на изменение целевого назначения могут быть разные. Это может зависеть от площади земельных участков, от того, кто является владельцем (физическое или юридическое лицо), от размещения земельного участка, его приближенности к другим объектам и т.д. ».
Немало проблем возникает даже с элементарнейшим, - комментирует Руслан Вдовенко. - Например, с определением границ земельного участка. Даже наши специалисты-геодезисты без специальных приборов не могут «на глаз» определить точные границы. А владельцы земельных участков и риэлторы часто привозят покупателей на поле, где в землю забиты четыре кола, и рассказывают, где их участок. И это тогда как даже полуметра для владельца соседнего участка могут стать камнем преткновения, потому что за его плану на том месте он припарковывать свой автомобиль.
Существует немало скрытых рифов, в частности, когда продавец показывает покупателю не свой участок, а, например, соседнюю, более дорогую. Конечно, оценщик, изучая ситуацию, исследует не только конкретный объект, который ему продемонстрировали, но и ситуацию на ближних объектах. Теоретически перед оценкой он должен выехать на объект: посмотреть, сделать фотосессию, изучить ситуацию по коммуникациям, улучшений земельного участка и т.п., а уже потом делать расчеты по определенным методикам. Оценщики из Земельного союза, например, к своей оценки добавляют также ксерокопии вырезок из газеты «Авизо» в подтверждение цен в конкретном населенном пункте. Однако даже при добросовестной оценки экспертом покупатель может пострадать из-за невнимательности своего риэлтора, которому продавец показал или совсем другой объект или неправильно установленные границы. Но это уже тема совсем другого разговора ...
