Договоры с агентством недвижимости

В связи с отсутствием нормативно-правовой базы, регулирующей данную деятельность, агентства недвижимости вынуждены самостоятельно прописывать все это в договорах с клиентами. На сегодняшний день наиболее распространены следующие договоры на оказание риелторских услуг: агентский договор (соглашение), договор поручения, договор управления имуществом, договор о предоставлении риелторских (посреднических) услуг, договор эксклюзивности (эксклюзивный договор). Давайте разберемся в законодательных требованиях к этим договорам и выясним, чем они отличаются друг от друга.

Агентский договор (соглашение)

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

В зависимости от того, какие действия выполняет агент для принципала, а также  от чьего имени он действует при выполнении таких действий (от своего или от имени принципала) и ведут ли такие действия к заключению сделки, агентский договор может быть договором комиссии, поручения или доверительного управления. Все они являются подвидами агентского договора.

Вне зависимости от того, выступает агент от имени принципала или от своего имени, принципал обязан уплатить вознаграждение, даже если положение об оплате в договоре упущено.

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Договор поручения

В некоторых случаях агентства недвижимости используют договор  поручения. В соответствии со статьей 1000 Гражданского кодекса (ГК) Украины по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. При этом действия, совершенные поверенным, создают, изменяют либо прекращают гражданские права и обязанности доверителя.

Приведенное определение позволяет обозначить следующие основные признаки договора поручения. Договор поручения всегда двусторонний, его сторонами являются доверитель и поверенный. Поверенный вступает во взаимоотношения с третьими лицами от имени доверителя. К слову сказать, данный признак отличает договор поручения от сходного с ним договора комиссии, в котором посредник (комиссионер) вступает во взаимоотношения с третьими лицами от своего имени. Сделки, совершаемые поверенным от имени доверителя, порождают, изменяют либо прекращают гражданские права и обязанности доверителя. Это еще одно отличие договора поручения от договора комиссии, в котором по сделке, заключенной с третьим лицом, носителем прав и обязанностей является комиссионер. Как следует из определения договора поручения, его предметом являются те юридические действия (сделки), которые надлежит совершить поверенному от имени и за счет доверителя.

Правам и обязанностям доверителя и поверенного посвящены статьи 1004–1007 ГК. Так, обязанности доверителя условно можно разделить на две категории (статья 1007): те, которые не могут быть изменены в договоре поручения (к ним относятся обязанности доверителя принять от поверенного все полученное им от выполнения поручения и выплатить поверенному вознаграждение), и те, в отношении которых договором могут быть предусмотрены иные правила (обязанности доверителя обеспечить поверенного средствами, необходимыми для выполнения поручения, и возместить ему расходы).

Согласно статье 1007 Кодекса одной из обязанностей доверителя является выдача доверенности на совершение действий, предусмотренных договором. Данное требование обусловлено тем, что самим договором поручения урегулированы отношения между доверителем и поверенным, в то время как доверенность подтверждает соответствующие полномочия поверенного перед третьими лицами. Статья 1003 ГК устанавливает, что юридические действия, которые надлежит совершить поверенному, должны быть четко определены либо в договоре поручения, либо в выданной на основании него доверенности.

Что касается поверенного, то на него по договору поручения могут быть возложены следующие обязанности:
–выполнить данное ему поручение лично;
–сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе выполнения поручения;
–после выполнения договора поручения или в случае прекращения договора до его выполнения немедленно возвратить доверителю доверенность, срок которой не истек, и предоставить отчет о выполнении поручения и оправдательные документы, если это требуется по условиям договора и характеру поручения;
–немедленно передать доверителю все полученное в связи с выполнением поручения.

В соответствии с частью 1 статьи 1005 ГК поверенный имеет право передать выполнение поручения другому лицу (заместителю), если это предусмотрено договором поручения или если поверенный был вынужден прибегнуть к данному шагу с целью защиты интересов доверителя. При передаче обязательства по выполнению поручения заместителю поверенный должен уведомить об этом доверителя. В этом случае на поверенного возлагается ответственность за выбор заместителя.

Следует обратить внимание на то, что договор поручения относится к тем немногим договорам, которые могут быть расторгнуты в одностороннем порядке. В статье 1008 Кодекса установлены правила прекращения договора поручения в ситуации, когда поверенный является субъектом предпринимательской (хозяйственной) деятельности. В этом случае сторона, имеющая намерение отказаться от исполнения договора поручения, должна уведомить контрагента не позднее, чем за месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Договор управления имуществом

Это, пожалуй, один из самых сложных для понимания договоров на рынке риелторских услуг. Исходя из статьи 1029 ГК суть этого договора заключается в том, что одна сторона (установитель управления) договора передает имущество в управление другой стороне этого договора (управляющему) на определенный срок. При этом управляющий обязан управлять имуществом за плату и от своего имени в интересах установителя управления или указанного им в договоре лица. Управляющий осуществляет управленческую деятельность без доверенности (часть 1 статьи 1031, часть 4 статьи 1033 ГК).

В главе 70 Кодекса идет речь о двух видах договора управления имуществом: о договоре, который удостоверяет возникновение у управляющего права доверительной собственности; о договоре, который не удостоверяет возникновение у управляющего права доверительной собственности на полученное в управление имущество. В первом случае в управление передается имущество (предмет договора) в виде финансовых активов, то есть денежные средства; ценные бумаги; документы, которые удостоверяют право собственности установителя управления (доверителя); долговые обязательства и право требования долга, которые не относятся к ценным бумагам. Управляющий будет являться доверительным собственником полученного в управление имущества (часть 5 статьи 1033 ГК), к которому действующим законодательством предъявляются, кроме требований главы 70 Кодекса, дополнительные требования. Во втором же случае в управление передается имущество, отличное от финансовых активов, а именно недвижимое имущество и/или движимое имущество. Управляющим в данном случае выступает субъект предпринимательской деятельности (часть 1 статьи 1033 ГК). Дополнительных требований к этому виду управляющих в законодательстве не предусмотрено. Отметим, что в соответствии с частью 2 статьи 1031 ГК если недвижимое имущество передается в управление, договор управления подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в реестре сделок.

В соответствии со статьей 1036 данного Кодекса если в договоре не указан срок его действия, он считается заключенным на пять лет. При этом по окончании срока действия договора одна его сторона должна подать другой заявление о прекращении договора (или изменении его условий), иначе такой договор будет считаться продленным на указанный в нем срок и на указанных условиях.

Так чем же является управление имуществом: услугой или правомочностью? Ответ на этот вопрос можно найти только на практике, из самого договора управления каким-либо имуществом, в частности, из набора действий управляющего касательно указанного имущества в отношениях с возможными контрагентами.

Договор о предоставлении риелторских (посреднических) услуг

Начнем с самого распространенного на сегодняшний день договора о предоставлении риелторских (посреднических) услуг. Популярность этот договор снискал за относительную простоту и возможность вносить условия в текст договора. Требования к данному договору указаны в положениях главы 63 ГК, которая посвящена договорам на оказание различных услуг.

По договору о предоставлении услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по задаче второй стороны (заказчика) предоставить услугу, которая используется в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности, а заказчик обязуется оплатить исполнителю указанную услугу, если иное не установлено договором.

Если договором предусмотрено предоставление услуг за плату, заказчик обязан оплатить предоставленную ему услугу в размере, в сроки и в порядке, которые установлены договором. Срок договора о предоставлении услуг устанавливается сторонами, если иное не установлено законом или другими нормативно-правовыми актами. Исполнитель имеет право переложить исполнение договора о предоставлении услуг на другое лицо, оставаясь ответственным перед заказчиком за нарушение условий договора.

В случае невозможности выполнения договора о предоставлении услуг не по вине исполнителя заказчик обязан выплатить исполнителю компенсацию. Если условия договора невозможно выполнить по вине заказчика, он обязан выплатить исполнителю плату за предоставление услуг в полном объеме, если иное не установлено договором или законом.

Убытки, причиненные заказчику невыполнением или ненадлежащим выполнением договора о предоставлении услуг за плату, подлежат возмещению исполнителем в полном объеме (в случае его вины), если иное не установлено договором. Исполнитель, который нарушил договор о предоставлении услуг за плату при осуществлении им предпринимательской деятельности, отвечает за это нарушение, если не докажет, что надлежащее выполнение оказалось невозможным вследствие не зависящих от него обстоятельств.

Порядок и возможность расторжения договора о предоставлении услуг определяются договоренностью сторон или законом. Договор о предоставлении услуг может быть расторгнут, в том числе путем одностороннего отказа от договора, в порядке и на основаниях, установленных Кодексом, другим законом или за договоренностью сторон.

Эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор — это письменное соглашение двух или более лиц о передаче риэлтору (агентству недвижимости) исключительных прав на осуществление риэлторской деятельности в интересах клиента. Этот договор относится к смешанным договорам, в действующем законодательстве Украины такого типа договоры не рассматриваются.
Для продажи объектов жилой недвижимости эксклюзивный договор заключается на срок не менее двух месяцев. Для объектов коммерческой и загородной недвижимости этот срок составляет не менее шести месяцев.

В договоре можно оговаривать различные нюансы. Так, в эксклюзивных договорах некоторые агентства недвижимости указывают, что если до истечения срока действия договора продавец «передумывает» продавать квартиру или дом, он должен заплатить риелторскому агентству неустойку. Как правило, это возмещение затрат на проведение рекламной кампании. Также некоторые агентства недвижимости вносят в эксклюзивный договор по необходимости такие обязательства клиента, как своевременное освобождение квартиры или дома после заключения сделки, погашение задолженности по квартплате или коммунальным услугам.

В случае нарушения условий договора агентством недвижимости продавец имеет право требовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соответствующего снижения цены услуг. Поэтому в договоре целесообразно указать сроки устранения недостатков, сроки исполнения условий договора, ответственность за нарушение условий. Можно предусмотреть неустойку от цены услуги за каждый день просрочки (но неустойка не должна превышать стоимость услуги).

Случается, что инициатором расторжения эксклюзивного договора становится риелторская компания. Как правило, агенты по недвижимости отказываются работать «по эксклюзиву» лишь в том случае, когда собственник недвижимости существенно завышает стоимость объекта или требует продать его в чересчур сжатый срок. Чтобы разорвать договор в одностороннем порядке, инициатор расторжения обязан предварительно сообщить об этом в письменном виде второй стороне.

Исполнение обязательств по эксклюзивному договору удостоверяется составлением и подписанием сторонами акта выполненных работ или иным подтверждением, составленным в письменной форме.

После приведения и описания различных видов договоров, используемых в сфере оказания риэлторских услуг, можно сделать вывод относительно наиболее приемлемых и удобных для работы договоров. На мой взгляд, таковыми являются договор о предоставлении риелторских (посреднических) услуг и эксклюзивный договор.

Первый договор является самым простым видом договоров и может эффективно служить при оказании услуг, если, конечно, он не переполнен взаимоисключающими пунктами. Второй договор считается более профессиональным и эффективным, поскольку позволяет риелтору (агентству) работать по западным технологиям.

• Обязанности агентства недвижимости при продаже недвижимости
• Риелтор - кто такой и для чего он нужен
• Выходим на рынок, чтобы продать квартиру
• Современный рынок недвижимости Пскова
• Как правильно сдать квартиру
• Тенденции рынка недвижимости на 2009год.
• Как выбрать хорошего риелтора
• Рынок жилья: оживление умершего
• Имеет ли смысл покупать квартиру ипотечного должника?
• Рынок недвижимости ожидает крах