Недвижимость «не двигается»: ни купить, ни продать
Желающие приобрести в настоящий момент квартиру или дом очень сильно рискуют. Новый Налоговый кодекс практически парализовал рынок недвижимости в нашей стране. В глубокий ступор нотариусов ввела новая норма этого документа, согласно которой недвижимость можно продать только при наличии «акта оценочной стоимости объекта сделки». Дальше больше: эту самую стоимость должен рассчитывать уполномоченный законом орган, которого пока еще в природе не существует.
Новогодний сюрприз
«Я продаю квартиру уже год, покупателя на 43 квадрата своей таировской «хрущевки» искал долго и нудно, — рассказывает газете «Слово» одессит Вячеслав ЕЛИСЕЕВ. — Пришлось торговаться, снижать цену, и — о чудо! — в декабре, наконец-то, появился реальный покупатель. Обо всем с ним договорились, оформили задаток и заключите сделку после новогодних каникул. Затем выяснилось, что с 1 января изменились законы, и нотариусы, все как один, отказываются заверять сделку».
С нового года аналогичные проблемы возникли практически у всех желающих реализовать свою недвижимость. А нотариусы принялись толковать новое положение в НК так, как им заблагорассудится.
Нотариус мне объяснил, что свой дом на улице Толбухина в ближайшее время я не продам, так как по новому закону стоимость дома должна быть оценена соответствующей конторой, которую в свою очередь Кабмин еще не создал, — говорит одессит Андрей. - Когда это произойдет, правда, непонятно». На самом деле, на роль такой конторы претендует БТИ, только вот организация эта выдает справку, а по новому закону для оформления сделки нужен акт. Причем стоимость, зафиксированная в документе купли-продажи, не может быть ниже этой оценочной стоимости.
— До момента вступления нового НК в силу нотариусы надеялись, что целый ряд спорных моментов и недоработок в этом документе будет устранен. Однако в пылу предпринимательского майдана о вопросах, связанных с недвижимостью, и других аспектах нотариальной деятельности политики, видимо, позабыли, — рассказал газете "Слово" частный нотариус Одесского городского нотариального округа Николай ЖУРАВЕЛЬ. — Люди сегодня не могут продать квартиру из-за неопределенностей в налогообложении операций с недвижимостью. Согласно разъяснениям к Закону Украины «О налогообложении доходов физических лиц», утратившему силу с нового года, разрешалось продавать недвижимость по балансовой стоимости, которую раньше вычисляло Бюро технической инвентаризации или, попросту говоря, БТИ. Желая сэкономить на налогах, продавец договаривался с покупателем, и в документе купли-продажи прописывалась цена намного (подчас на несколько порядков) ниже фактической. По документам трехкомнатные апартаменты в центре могли быть проданы, скажем, за 10 тысяч гривен, в то время как на деле покупатель платил десятки или сотни тысяч долларов. В итоге государственная казна недосчитывалась значительных финансовых поступлений, да и сам продавец довольно-таки сильно рисковал. Ведь в случае расторжения сделки ему возвращалась та сумма, которая была указана в документе купли-продажи. Ажиотаж таких сделок по балансовой стоимости подогревали сами риэлторы, желая угодить клиенту и помочь сэкономить на налогах, хотя свои проценты они получали не с балансовой стоимости.
Буква закона
В статье 172.3 НК "Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом".
В статье 172.4 НК "... во время проведения сделок по продаже либо обмену объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества».
Статья 172.11 НК «Порядок определения оценочной стоимости недвижимости определяется Кабинетом министров Украины».
Покупай честно!
— Сейчас ждем разъяснений от Минюста и Государственной налоговой администрации, которые и должны внести ясность в процесс купли-продажи недвижимости, — продолжает Николай Журавель. — И вот в ходе этого ожидания большинство нотариусов абстрагировалось от сделок с недвижимостью, но другие продолжают проводить сделки как раньше - по балансовой стоимости, что представляет серьезную опасность для покупателя. Потому как сделку такую могут признать недействительной на основании «противоречий интересам государства». В третьей части статьи 228 Гражданского кодекса черным по белому написано, что «в случае несоблюдения требования относительно соответствия сделки интересам государства... такая сделка может быть признана недействительной». В данном случае государственная казна недополучит весьма значительной суммы налога. Так что оснований для расторжения сделки - масса. При этом в проигрыше останется опять-таки покупатель, который получит на руки указанную в документе купли-продажи сильно заниженную стоимость. Инициировать расторжение сделки, которая нарушает интересы государства, может определенный государственный орган, например, прокуратура. То есть, если этим займутся, то фронт работы будет достаточно широким. Поэтому единственным верным выходом из сложившейся ситуации может быть оформление купли-продажи по рыночной стоимости. Однако и это еще не все. Важной проблемой для граждан остается пробел в налогообложении, который может загнать в дополнительные растраты.
Буква закона
Статья 172.1 НК
«...если человек на протяжении года продает не чаще одного раза жилой дом, квартиру или их части, комнаты, садовый домик (включая земельный участок, на котором расположены данные объекты и при условии нахождения такого имущества в собственности продавца более трех лет, то такие операции налогом не облагаются».
— Таким образом, эта статья определяет два условия освобождения от уплаты налогов: продажа объекта недвижимости не чаще одного раза в год, при этом перечень является исчерпывающим; и указанные объекты недвижимости должны находиться в собственности (приватизированы) продавца не менее трех лет.
Статья 172.2
«...облагается налогом по ставке 5% продажа чаще одного раза в год только имущества, указанного в ст. 172.1, а также иного недвижимого имущества вне зависимости от количества продаж в течение года, например, гаражи, нежилые помещения, стояночные места и т.д.»
— Скорее всего, это сделано для борьбы со спекулянтами на рынке недвижимости. Однако вот тут наступает коллизия. Бели недвижимость пребывает в собственности человека менее трех лет, по статье 172.1 сделка облагается налогом, а вот в статье 172.2 ставка налога для такой сделки не определена. Налог надо платить, но законных оснований для уплаты конкретной суммы нет. Как быть в данном случае — непонятно. Остается только ждать разъяснений властей.
Желающие приобрести в настоящий момент квартиру или дом очень сильно рискуют. Новый Налоговый кодекс практически парализовал рынок недвижимости в нашей стране. В глубокий ступор нотариусов ввела новая норма этого документа, согласно которой недвижимость можно продать только при наличии «акта оценочной стоимости объекта сделки». Дальше больше: эту самую стоимость должен рассчитывать уполномоченный законом орган, которого пока еще в природе не существует.