За годы независимости Украины многие правовые институты, приобрели
особую популярность. Одним из таких институтов является аренда
земельных участков. По сути, распространение данный вид пользования
землей получил только после принятия Закона Украины «Об аренде земли». Юридически
институт аренды земли оказался очень удобным для многих субъектов
предпринимательства на Украине, с ее помощью они получили необходимые
ресурсы для развития собственного бизнеса.
В данной статье хотелось бы остановиться на таком виде аренды земли,
как аренда земель несельскохозяйственного назначения для строительства
и обслуживания либо жилых, либо хозяйственных сооружений. Обывателю
покажется странным желание кого-либо размещать собственную недвижимость
на чужой территории.
Более логичным покажется вариант с предварительной покупкой земли.
Однако сегодняшнее состояние правового регулирования выкупа земельных
участков, к примеру, у государственных органов и органов местного
самоуправления сделало эту процедуру весьма невыгодной для многих
желающих приобрести землю. В статье 127 Земельного кодекса Украины
предусмотрено, что в основном земля для строительства продается на
конкурентных условиях.
Для того чтобы уменьшить затраты на покупку земли, в основном и
применяется процедура аренды с последующим правом выкупа. Дело в том,
что земельным законодательством разрешен выкуп земли не на условиях
аукциона и конкурса в том случае, если на данном земельном участке
находится недвижимость покупателя.
Конкурс, или аукцион, как способ покупки земли не устраивает
большинство покупателей по той простой причине, что цена на землю
получается очень высокой. В связи с этим конкурсы по продаже земли на
Украине практически не применяются.
Поэтому была разработана конструкция, по которой земля берется в аренду
под строительство, на ней возводятся некие строения, и после этого
земля выкупается. Все, казалось бы, очень просто и эффективно. Однако
следует учесть, что такая процедура требует большого внимания со
стороны юристов, поскольку, как показала практика, распространены
ошибки при юридическом оформлении аренды земли. Такие ошибки приводят
не только к потере права на выкуп земли, но и к значительному
материальному ущербу.
Условно такие ошибки можно разделить на три группы: допущенные при
определении субъектов арендных правоотношений; вызванные спецификой
объекта арендных правоотношений; в существенных условиях договора
аренды земли.
Ошибки первой группы, как правило, заключаются в неправильном
определении арендодателя при аренде земли. Согласно пункту 12
Переходных положений Земельного кодекса, землями в пределах населенных
пунктов распоряжаются сельские, поселковые и городские советы, а за
пределами — государственные администрации.
Из-за того, что у некоторых населенных пунктов зачастую отсутствуют
четко определенные нормативными документами границы, арендодателем
выступает неуполномоченное лицо. Либо при аренде земли у органов
местного самоуправления арендодателем выступает исполнительный комитет
совета, а не сам Совет.
Следует отметить, что до принятия Земельного кодекса от 25 октября 2001
года данная конструкция была законной, при условии надлежащего
делегирования своих полномочий советом. Однако с момента вступления в
силу Земельного кодекса данное делегирование не преду смотрено. В
соответствии со статьей 19 Конституции Украины государственные органы и
органы местного само управления не могут исполнять обязанности, прямо
не предусмотренные законом.
Важно отметить, что, несмотря на кажущуюся очевидность правового
регулирования данного вопроса, он сегодня является спорным и
неоднократно становился предметом обсуждения в общих и хозяйственных
судах Украины.
Ошибки, связанные со спецификой объекта аренды, заключаются в том, что
некоторые земли не могут быть объектом арендных правоотношений (в
основном это характерно для строительства). Так, например, зачастую
передаются в аренду под строительство земли прибрежных водоохранных
зон, хотя строительство там категорически запрещено. Нередки ситуации
передачи в аренду заповедных земель. В таких ситуациях договоры аренды
земли могут быть признаны недействительными, а построенные сооружения
снесены.
Ошибкам в существенных условиях договора аренды земли хотелось бы
уделить особое внимание, поскольку они являются наиболее
распространенными. Некоторые аспекты существенных условий договора
аренды земли плохо прописаны в земельном законодательстве Украины,
поэтому могут двояко трактоваться правоприменительными органами нашей
страны.
Существенные условия договора аренды определены статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли». Таковыми являются:
* объект аренды;
* срок действия договора;
* арендная плата с обозначением ее размера, индексации, форм платежей,
сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее
неуплату;
* условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
* условия сохранения состояния объекта аренды;
* условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
* условия возвращения земельного участка арендодателю;
* существующие ограничения относительно использования земельного участка;
* определение стороны, которая несет риски случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
* ответственность сторон.
Отсутствие одного из этих условий является основанием для признания договора аренды земли недействительным.
