В первую очередь, трезво оценив плюсы и минусы вашей
жилплощади, определитесь с ценой. «Учтите, что в Одессе особенно доходны
июль и август, — говорит управляющий партнер риелторской
компании Дмитрий Грабина. — Это связано с климатическими условиями и с
большим количеством развлекательных мероприятий». Так, в июле цена на
жилье возрастает на 20% и за ту же однокомнатную квартиру на Таирова
можно брать не 180 грн. в день, а 280. Чтобы не отпугнуть потенциальных
клиентов завышенной ценой и не обидеть себя заниженной, риелторы
рекомендуют перед выставлением стоимости аренды проанализировать цены на
похожие квартиры в вашем районе и найти оптимальное соотношение цены и
качества. Для удобства мы свели среднюю стоимость жилья (см. таблицу),
от этих цифр уже можно отталкиваться. Стоит помнить, что на цену влияет
возраст вашего дома, наличие дополнительных услуг и состояние жилья.
«Разница в стоимости аренды между историческим фондом и новостроем может
доходить до 40—50% (в новострое дороже. — Ред.)», — говорит Дмитрий
Грабина. Не последнее место занимает и расположение квартиры. Выгоднее
сдавать жилье, и обязательно указывать это в объявлении, которое
находится недалеко от моря, зеленой зоны, транспортной развязки,
супермаркета и увеселительных заведений. «Только за эти удобства можно
брать сверху $50—150», — уверяет хозяин «двушки» в центре Илья. Хотя
Одесса такой город, что летом здесь даже сарай за любую цену берут, —
шутят риелторы.
СУТКИ ИЛИ НЕДЕЛЯ. Определимся с периодом аренды.
Риелторы и арендодатели со стажем уверяют, что больше всего можно
заработать посуточной сдачей. «Посуточная и понедельная аренда дает
доход на 20—40% больше, чем помесячная», — говорит Дмитрий Грабина.
Правда, «посуточные» жильцы более хлопотны. «Это каждый день — встреть,
дай ключи, подпиши договор, подготовь белье, убери все помещение, закупи
продукты, покатай по городу. Нужно обязательно проверять апартаменты в
момент отъезда каждого постояльца, чтобы тот с собой чего лишнего не
прихватил или своего не оставил», — перечисляет заботы Илья. К тому же,
как правило, клиенты, арендующие жилье ненадолго, требуют большего
комфорта, потому и предварительно вложиться в квартиру придется
основательнее. «Обязательно наличие евроремонта, хорошей мебели,
стиральной машины, бойлера, выделенного интернета и компьютера, —
перечисляет арендодатель с 5-летним стажем Станислав Вовченко. — Если
закупить всю необходимую технику, и дополнительно повысить стоимость в
соответствии с расходами — все это окупится за первый же сезон». Если
набор услуг неполный, к примеру, штукатурка сыплется или туалет на
улице, то арендатора квартиры посуточно можно искать очень долго, либо
же сдавать ее на 30—50% дешевле, чем в среднем по району.
КТО ВАШ КЛИЕНТ. Очень важно сразу определить, кому
будет интересно ваше жилье, чтобы ограничить ненужные траты, которые не
окупятся. К примеру, если у вас малометраж в спальном районе, трудно
рассчитывать на интерес вип-персон, потому и потребность в евроремонте
отпадает. Однокомнатные квартиры чаще интересуют студентов, молодые
семьи, путешествующих налегке — потребителей экономкласса. «Двушки»
арендуют, как правило, две молодые семейные пары или 4—5 студентов,
которые приехали на отдых вместе. Трехкомнатные квартиры лучше всего
сдавать большой семье туристов с детьми, бабушками и дедушками — таким
образом можно быть на 50% уверенным, что в вашей квартире будет
поддерживаться чистота и порядок, не будет ночных гуляний и жалоб
соседей», — советует Станислав Вовченко.
ЖИВЕМ ВМЕСТЕ. Конечно, в однокомнатной квартире это
сделать нереально. Но если метраж позволяет, стоит задуматься и над
таким вариантом. «Во-первых, квартира все время под присмотром, —
перечисляет плюсы хозяйка «трешки» Евгения Андреевна. — Во-вторых, можно
им готовить за отдельную плату». Кроме того, отпадает необходимость
«перебиваться» в летний период по родственникам. С другой стороны,
трудно избежать конфликтов, особенно если возраст и образ жизни ваших
постояльцев отличается от вашего. Впрочем, у одесситов такой менталитет,
что у многих постоянные клиенты переходят в разряд друзей-приятелей.
ГОТОВЬТЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЖИЛЬЕ И ТРЕБУЙТЕ ПАСПОРТ
Чтобы легально сдавать свое жилье, нужно заключить с
жильцом договор и заверить его в нотариальной конторе, а затем
выплачивать государству процент от заработанного, который, как правило,
составляет не менее 15%. Затем эти доходы и отчисления нужно будет
занести в подоходную декларацию, которая сдается раз в год.
Более дешевый вариант — стать физическим
лицом-предпринимателем (ФОП — укр.). Для этого нужно зарегистрироваться в
местной налоговой и выбрать виды деятельности: например, сдача
собственной недвижимости (или на пользу третьих лиц, если квартира
принадлежит не вам лично), а затем оформить свидетельство о едином
налоге. ФОП-одессит на едином налоге ежемесячно выплачивает 200 грн. в
казну.
Риелторы и сами жильцы могут потребовать предъявить
правоустанавливающие документы на жилье. Так что имеет смысл запастись
копиями договора купли-продажи, завещания или приватизации (в
зависимости от того, каким путем вам досталась квартира). В свою очередь
потребуйте у арендатора взглянуть на оригинал паспорта и скопируйте все
данные.
«При заключении договора внимательно прописывайте все
пункты, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Особенно важно указать,
сколько человек может проживать в квартире, для какой цели сдается
жилье, сроки оплаты и выселения, — советует юрист Ксения Проконова. —
Сделайте подробную опись имущества. Также стоит в договоре описать
состояние самой квартиры (ремонт и т. п.) на момент сдачи. Постарайтесь
отключить стационарный телефон или хотя бы выход на межгород и
международную связь, если обратное не прописано в договоре. И регулярно
наведывайтесь в квартиру, чтобы ее состояние при выселении не вызвало у
вас шок».
БОНУСЫ: КРЕМ ДЛЯ ЗАГАРА И ЭКСКУРСИИ
Если ваша квартира находится на приличном расстоянии
от побережья, то клиента придется брать дополнительными бонусами,
которые позволят вам заработать больше. Сделав нехитрый ремонт и
укомплектовав свое жилье набором бытовой техники, можно увеличить свой
заработок почти вдвое.
Большинство покупателей интересуются наличием
бойлера, который обеспечит бесперебойную подачу горячей воды;
собственной, пусть и небольшой кухни, посуды. Для экономкласса
дополнительным плюсом будет наличие микроволновки, стиральной машинки.
«Правда, микроволновка интересует в основном одиночек. Если люди
приезжают отдыхать семьей, им нужна полноценная кухня, — говорит
арендодатель с 5-летним стажем Станислав Вовченко. — А вот наличие
стиралки позволит увеличить стоимость аренды жилья на $50—100/месяц».
Молодежь и студентов можно завлечь при помощи своего выхода в интернет, а
тем более наличия компьютера. Выделенная линия интернет и кабельное
телевидение — еще один повод повысить арендную плату на $20—50. Нелишним
будет снабдить клиентов нехитрыми средствами: кремом для загара,
средством против насекомых, зубной пастой, шампунем и т. д. Включив их
цену в стоимость аренды. Можно оставить в квартире набор газет и
журналов, телефонный справочник.
Более состоятельных клиентов интересует отдых под
ключ. «Я каждый день прихожу, пока жильцы на море: убираю, стираю, при
необходимости глажу, продукты привожу, кушать готовлю по заказу, который
мне с вечера сообщают по телефону, — говорит хозяйка «трешки» в центре
Евгения Петровна. — За это беру с жильцов $150/неделя сверху, отдельно
они оплачивают продукты». Дополнительно заработать позволит и авто.
«Многие интересуются наличием автомобильного сопровождения, — говорит
управляющий партнер «Первой риелторской компании» Дмитрий Грабина. —
Например, людям нужно, чтобы их забрали из аэропорта или с ж/д вокзала,
покатали по городу». За подобные услуги в зависимости от регулярности
использования авто можно брать от $200/неделя плюс расходы на бензин.
ИЩИТЕ РИЕЛТОРА И ЗНАКОМЫХ
Одесситы, которых кормит свое жилье, поделились своим
опытом, как эффективнее искать квартирантов. «Можно разместить
объявления в интернете, также расклеить их на заборах, — рассуждает
хозяйка «единички» Светлана Новикова. — Но никогда не знаешь, какие люди
прочтут объявления и позвонят. У моей подруги постояльцы «из интернета»
всю технику из дома вынесли. Они, как полагается, заплатили за месяц. А
через неделю пропали вместе с ее имуществом. Ксероксы паспортов
оказались поддельными, так что попала подруга на тысячу баксов».
Многие арендодатели не советуют искать клиентов на
вокзалах и в интернете. «Я каждый год сдаю дачу знакомым — они приезжают
всей семьей. Конечно, для них я делаю скидку. Но, с другой стороны, —
абсолютно уверен, что ничего не пропадет, а деньги получу в срок», —
говорит владелец домика на Фонтане Михаил. Хозяйка «двушки» на поселке
Котовского Марина считает, что выбирать нужно не жильца, а риелтора. «Я
собрала по объявлениям телефоны риелторов, а потом методично их
обзвонила, объяснив, каких конкретно жильцов ко мне не приводить, —
делится опытом Марина. — Потом посмотрела, кто каких клиентов привел,
пообщалась с каждым детально и нашла своего риелтора. Отличная девочка:
она меня всегда и в цене ориентировала, и выручала не раз». Молодожены
Олег и Настя поручили поиски клиентуры свекрови. «Мы каждое лето
стараемся отдохнуть за чертой города как минимум месяц, — говорит Олег. —
На это время отдаем маме ключи от квартиры, она следит за порядком,
жильцами и чтобы те вовремя платили». Елена Петровна ищет постояльцев
просто — среди коллег по работе. «Я работаю в одесском филиале киевской
компании. Так из желающих отдохнуть в Одессе очередь выстраивается. У
менеджеров работы полно, отпуск короткий, не можем тратить время на
поиски и смотрины. А поскольку мы вместе работаем — друг другу
доверяем».
ОБОИ ПРОТИВ ВАНДАЛОВ И ПРЕЙСКУРАНТ НА СТАКАНЫ
По нашей просьбе, опытные арендодатели поделились
секретами ведения бизнеса. Так, при сдаче жилья в аренду они в один
голос советуют акцентировать внимание на личной безопасности и
сохранности своего имущества.
Бывалые предлагают в первую очередь обратить внимание
на внутреннюю отделку помещения и посуду. «Нужно использовать
«вандалоустойчивые» материалы: плитку, моющиеся обои, ламинат. И вообще,
чем меньше дорогих сердцу фарфоровых скульптурок вы оставите в зоне
досягаемости клиента, тем больше вероятность расстаться в хороших
отношениях, — шутит хозяин «двушки» в центре города Илья. — Лучше купить
посуду из небьющегося стекла и обязательно выставить прейскурант:
сколько стоит повреждение каждой вещи в квартире — как в ресторанах
делают».
Кроме того, не лишним будет составить свод правил с
определенными суммами штрафов за нарушения. «Подписав такой документ,
человек трижды задумается, прежде чем врубать колонки на полную мощь,
скажем, в полночь, — говорит владелица «двушки» Марина. — С другой
стороны, потенциальные дебоширы сразу откажутся от ваших услуг».
Что касается поисков клиента, то отдельная категория
арендодателей уже давно и прочно заняла места на привокзальной площади.
Они, как правило, работают на туриста с небольшим бюджетом и плохим
знанием города. Привокзальные арендодатели рассказали «Сегодня» о том,
что их бизнес хоть и приносит прибыль, но вместе с тем сопряжен с риском
для здоровья. «Начать с того, что поиск клиентов на том же ж/д вокзале —
это работенка не для слабаков, попробуйте-ка выстоять под палящим
солнцем целый день, — поделилась одесситка Виктория. — В прошлом году я
из-за теплового удара попала в реанимацию». Кроме того, владельцы жилья
часто становятся жертвами обмана. «У меня как-то целый месяц женщина
жила, она проходила курс лечения в институте Филатова. Так вот, в конце
месяца она мне заявила, что денег у нее нет, но она обязательно вернет,
когда будет следующий раз в Одессе. Я ее пожалела, отпустила. С тех пор
прошло уже несколько лет. Денег я так и не увидела», — вспоминает
арендодатель. Кроме проверки документов, владельцы квартир советуют при
знакомстве с клиентами доверять своей интуиции. «И вообще нужно держать
ушки на макушке. Хотя, конечно, нельзя отравлять человеку отдых своей
подозрительностью, информацию у них нужно собирать корректно», — говорит
«бизнесвумен». Кроме того, по словам Виктории, много проблем частникам
доставляют госслужащие, прежде всего, милиционеры, которые частенько
гоняют владельцев квартир с площади. На них в правовом поле
воздействовать не удастся и надо «договариваться».
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Серьезной альтернативой посуточной аренде квартир
становятся хостелы — мини-гостиницы экономкласса на 10 человек. Как
рассказала нам Антонина Суслова, хозяйка одного из хостелов в центре
города, для того чтобы сделать небольшой отель из своей квартиры, нужно
$2000—3000 стартового капитала. «Эта сумма окупится за один сезон и даже
даст прибыль, — уверяет Антонина. — Из мебели в хостеле обязательна
только кровать, постояльцы пользуются общей кухней и санузлом на 7—10
человек. И хорошо, когда есть большая комната для общения. Люди, в
основном европейцы, приезжают на 1—3 дня — находят меня через интернет».
Средняя стоимость одного койко-места — 10 евро. По закону, владелец
хостела должен иметь лицензию частного предпринимателя и регулярно
платить налог на аренду. Есть и «подводные камни» в этом бизнесе:
хостелами часто интересуются СЭС, налоговая и милиция. «Если
предприниматель не научится обороняться, прибыли можно не ждать. Все
будет уходить на штрафы», — советует Антонина.
Летом 60-летняя пенсионерка Елизавета каждый день на
протяжении 30 лет занимает «боевой пост» у главного входа на ж/д вокзал.
В руках табличка: «Сдается комната у Ланжерона». Елизавета
рассказывает: при Союзе дела у частников шли лучше, государство
создавало им все условия. Владельцы жилья искали клиентуру через
квартирное бюро на Пушкинской. «Теперь оно — на вокзале, но с нами там
не хотят сотрудничать, направляют людей в гостиницы», — утверждает
женщина. По ее словам, частнику-одиночке работать тяжело, потому что
люди предпочитают останавливаться у знакомых или в отелях. «Мои коллеги
сотрудничают с маклерами — говорят, так сдать легче», — поделилась
Елизавета.
Ольга Князь, Александр Запорожец, Олег Константинов