Недвижимость США: слухи о выздоровлении преувеличены
Американская экономика демонстрирует оживление, хотя пока еще весьма робко, констатирует консалтинговая компания "SV Development".
Как пишет в свое отчете компания, рынок недвижимости на сегодня –
единственное, что смущает финансистов. И если в декабре 2009 года
Федеральная резервная система США с радостью констатировала улучшение
ситуации, то сейчас появились новые данные, указывающие на проблемы в
этом секторе.
Декабрьский антирекорд
Опубликованные
данные Департамента торговли США шокировали экономистов: продажи новых
домов в декабре неожиданно упали на 7,6% – до рекордно низкого уровня в
342 тыс. единиц в год (с учетом сезонных колебаний продаж). Большинство
экономистов предсказывало сохранение в декабре ноябрьского уровня в 370
тыс.
Декабрьские продажи – самые
низкие с марта 2009 года. Этот неожиданный спад свидетельствует о том,
что спрос остается слабым, несмотря на все усилия правительства,
Федеральной резервной системы (Центробанк США) и банков, несмотря на
налоговые льготы.
За весь прошлый
год было продано 374 тыс. новых домов, что почти на четверть меньше,
чем в 2008 году, причем декабрьские цифры 2009 года оказались на 9%
ниже уровня соответствующего месяца годом раньше. Уровень продаж ниже
прошлогодних отмечался только в 1963 году.
За четырехлетний спад активности на рынке недвижимости уровень продаж
снизился в общей сложности на 75% (пик продаж был в июле 2005 года).
Медианная цена дома (без учета крайних значений) в декабре составила
$221 300, на 4% меньше, чем в декабре 2008 года, но она выросла
существенно относительно уровня ноября 2009 года ($210 300).
Данные по разным регионам США существенно различаются. Так, на Среднем
Западе продажи подскочили в декабре на 41% и на 43% – в
северо-восточных штатах. При этом на Юге наблюдалось падение на 7%, а
на Западе – рост всего на 5%.
Сомнительное будущее
Несмотря на неутешительные новости, на заседании ФРС было заявлено, что
Центробанк США по-прежнему намерен завершить к концу марта программу
покупки ипотечных ценных бумаг объемом в $1,43 триллиона.
Американский Центробанк также подтвердил, что намерен свернуть
программы антикризисного кредитования 1 февраля. К этой же дате
закончится срок долларовых свопов (соглашений об обмене) с
Центробанками других стран. ФРС также назначила дату окончания
программы краткосрочного кредитования банков. 1 апреля также истекает
срок налоговых льгот для домовладельцев.
В связи с этим прогнозы состояния американского рынка жилья довольно
нерадостные. Эксперты, в том числе специалисты Национальной ассоциации
строителей, склоняются к тому, что в 2010 году следует ожидать очень
медленного восстановления спроса, причем как на новые дома, так и на
объекты вторичного рынка. Однако на «первичке» можно ожидать роста
продаж хотя бы на треть по сравнению с прошлым, исключительно неудачным
годом.
Намеки на восстановление
рынка, появившиеся было в ноябре, скорее всего были просто результатом
усилий финансовых институтов, которые как могли стимулировали спрос.
Так, сотни миллиардов бюджетных денег были потрачены на снижение
ипотечных ставок. В прошлом году было также принято решение об
увеличении налоговых льгот для покупателей домов на первичном рынке до
$8000 (действует до апреля 2010 года). Домовладельцы, прожившие не
менее 5 лет в своем доме и переезжающие в новый дом, получили льготу в
$6500.
К концу декабря в США была
выставлена на продажу 231 тыс. новых домов, на 2% меньше, чем в ноябре.
Это самый низкий уровень предложения с апреля 1971 года. Тем не менее,
нынешний уровень дает запас на 8 месяцев продаж. В целом в 2009 году
выставленные на продажу дома составляли шести- или семимесячное
предложение.
Теоретически этот
небольшой рост можно расценивать как признак начала оздоровления
ситуации на рынке, потому как никакое стимулирование спроса не поможет
исправить ситуацию, если нет достаточного предложения. По заявлениям
самих участников рынка, «настроение чуть более оптимистичное, чем в
минувшем году». И продавцы, и покупатели, и строители, и риелторы
сейчас уже начинают верить в постепенное улучшение ситуации на рынке.
Европа восстанавливается
Согласно прогнозам компании BNP Paribas Real Estate,
текущий год будет годом восстановления для европейских рынков
недвижимости, хотя и не без проблем, но вот 2011 год действительно
будет годом динамичного развития и успеха европейской недвижимости,
пишет "ZagranHouse.ru" со ссылкой на Wall Street Journal.
"Германия и Франция имеют лучшие возможности для восстановления, чем другие европейские страны", – заявил управляющий директор BNP Paribas Real Estate Анри Фор в своем выступлении на ежегодной конференции компании, посвященной тенденциям рынка недвижимости.
"Испании понадобится больше времени, чтобы восстановиться", - добавил
Фор. Он также предупредил, что восстановление на лондонском рынке может
быть неустойчивым.
Питер Рослер, председатель BNP Paribas Real Estate в Германии,
прогнозирует 20-30%-ное увеличение объемов инвестиционных сделок в
Европе в 2010 году. Он также добавил, что в 2010 году на недвижимое
имущество будет выделяться больше средств.
В 2010 году на рынке недвижимости Франции, как ожидается, снизятся
показатели вакантности – заявил вице-президент BNP Paribas Real Estate.
"Дно достигнуто, и худшее уже позади", - заявил он.
Рынок недвижимости Украины замер надолго?
По
мнению экспертов, рынок жилья в Украине может оживиться с середины лета
либо с приходом осени, при этом рост цен в крупных городах за осенний
период может составить порядка 15%. По оценкам директора строительной компании "Контакт-Инвест” Евгения Чернецкого,
рентабельность застройщиков за прошедший кризисный год снизилась до
15-20%, в то время как до кризиса она достигала 100%. Такая
рентабельность не дает возможности осваивать новые площадки, поэтому
застройщики предрекают дефицит жилья в новостроях уже через 2-3 года.
По данным специалистов «Украинской торговой гильдии»,
сейчас в Киеве выставлено на продажу 14 тыс. квартир. При нынешних
доходах населения и его покупательной способности это слишком много,
ведь за 2009 год риелторам удалось продать только 7 тыс. апартаментов.
В 2010-м спрос еще больше упадет, потому что у людей нет денег, а брать
кредиты под баснословные проценты никто не хочет. Однако, несмотря на
это, строители не унывают: в следующем году они планируют сдать еще 7
тыс. квартир. К чему же это приведет? К огромному количеству пустующих
квадратных метров, которые даже не сдашь в аренду: приезжие из регионов
вернулись домой, а те, что остались, предпочитают снимать более дешевое
жилье на вторичном рынке.
По прогнозу консалтинговой компании Knight Frank, стоимость элитного жилья в Киеве (город выбран как основной показатель по стране) в первом полугодии т.г. снизится на 5%.
Аналитики компании считают, что с восстановлением политического баланса
и определением дальнейшего курса экономического развития страны
намечается активизация и бизнес-среды, что благотворно повлияет на
динамику и объем продаж в элитном сегменте жилья.
При условии сохранении общего тренда на восстановление экономики, во II
полугодии 2010 года можно прогнозировать положительную динамику средних
цен в сегменте за счет активизации продаж, а также благодаря
возобновлению строительства замороженных объектов и выходе нового
предложения.
При этом на вторичном
рынке элитного жилья ценовое предложение будет характеризоваться
сильной дифференциацией. В частности, на качественные квартиры в домах
с хорошим месторасположением, видовыми характеристиками, рациональными
планировочными решениями можно ожидать роста цен. При этом стоимость
переоцененных квартир значительно снизится.
Ипотека оживится
Риэлторы ожидают смягчения украинскими банками условий ипотечного кредитования в 2010 году.
Как заявил президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Шульга, возобновление программ ипотечного кредитования началось с сентября 2009 года.
«Да, она (ипотека) дорогая, ряд банков предложили 25-28%, но появились
достаточно длинные кредиты – до 20 лет… В первом полугодии 2010 года
проценты начнут падать», - считает президент АСНУ.
Как отметила директор департамента развития розничного бизнеса «Индэкс Банка» Татьяна Шаповал, на сегодня до 10 банков предлагают различные программы по кредитованию жилья.
«Это в основном иностранные банки и те банки, которые не ощущают
больших проблем с грузом кредитов, те, кто не бросил все усилия на
реструктуризацию своих портфелей и у кого есть свободные средства для
того, чтобы подпитываться на недвижимости. Мы понимаем, что
существующий спрос пока ограничен, но ожидаем, что в 2010 году
действительно будет расти. Банки в 2010 году будут совершенствовать
свои программы кредитования, увеличивая срок, делая более приемлемыми
условия кредитования», - сказала она.
Т.Шаповал добавила, что сегодня потребители ипотечных программ – это
«клиенты, которые накопили некоторую сумму средств и им не хватает на
завершение покупки определенной суммы».
В свою очередь генеральный директор АН Park Lane Галина Мельникова
отметила, что если раньше 80% квартир покупалось в кредит, то в прошлом
году в агентстве было продано через ипотеку около 4% жилья.
По ее данным, сумма кредитов, которые берутся в банках по ипотечным программам, составляет 10-30 тыс. долл.
Эксперт также считает, что в этом году интерес к кредитованию будет расти, а условия кредитования станут более приемлемыми.
